Keine Nebenkostenabrechnung erhalten: Was Mieter jetzt tun können

Was kann ich tun, wenn der Vermieter keine Nebenkostenabrechnung schickt?

Der Mieter hat einen fälligen Anspruch darauf, dass der Vermieter abrechnet². Ob Sie zurückbehalten, zurückfordern oder auf Abrechnung klagen, hängt davon ab, ob das Mietverhältnis noch läuft. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB)¹.

Geschuldet ist eine Abrechnung nach den Grundsätzen des § 259 BGB (BGH VIII ZR 191/05, Rn. 13)²: eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder Ausgaben; soweit Belege erteilt zu werden pflegen, sind sie vorzulegen (§ 259 Abs. 1 BGB)⁶.

Zuerst sollten Sie sicher sein, dass die Abrechnung wirklich fehlt. Die Frist ist nur gewahrt, wenn die Abrechnung Ihnen noch innerhalb der Frist zugeht; die rechtzeitige Absendung genügt nicht (BGH VIII ZR 107/08)⁷. Wie die Frist berechnet wird, steht im Ratgeber zu den Fristen der Nebenkostenabrechnung.

Welche Rechte habe ich, je nachdem ob ich noch in der Wohnung wohne?

Im laufenden Mietverhältnis können Sie die laufenden Vorauszahlungen zurückbehalten, aber nicht die vergangenen zurückverlangen (BGH VIII ZR 191/05)². Nach dem Auszug können Sie bei nicht fristgerechter Abrechnung die Vorauszahlungen zurückfordern, sofern die Frist erst nach dem Auszug ablief (BGH VIII ZR 57/04, VIII ZR 315/11)^3,4.

Die Tabelle fasst die vier Lagen zusammen, das Schaubild führt Sie durch die drei Fragen.

Wann ist die Frist für die Abrechnung abgelaufen?

Die Frist endet mit Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB)¹. Nach Fristablauf ist die Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB)¹.

Die ausführliche Berechnung, den Zugang und die Ausnahmen erklärt unser Ratgeber zu den Fristen der Nebenkostenabrechnung. Wie lange Ihr eigener Anspruch auf die Abrechnung besteht, erklärt unser Ratgeber zur Verjährung.

Darf ich die Vorauszahlungen zurückhalten, solange keine Abrechnung kommt?

Ja, sobald die Abrechnungsfrist abgelaufen ist, dürfen Sie jedenfalls die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zurückbehalten, bis ordnungsgemäß abgerechnet ist (BGH VIII ZR 191/05, Leitsatz)². Rechtsgrundlage ist das Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB⁸.

Der Bundesgerichtshof nennt das ein starkes Druckmittel: Die einbehaltenen Beträge erreichen in der Regel schneller die Höhe eines möglichen Erstattungsanspruchs, als eine Klage auf Rückzahlung der Vorschüsse durchgesetzt werden könnte (Rn. 13)². Die Grundlage ist der fällige Anspruch des Mieters auf Abrechnung nach den Grundsätzen des § 259 BGB^6,2.

Im Mietverhältnis selbst können Sie nach dem Bundesgerichtshof nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, denn der Rechtsgrund der Vorauszahlungen ist der Mietvertrag und fällt durch die fehlende Abrechnung nicht weg (Rn. 15)². Im entschiedenen Fall lagen für 2001 und 2002 nur unwirksame Abrechnungen vor; die Rückzahlung von 1.411,20 € für 2001 und 1.227,10 € für 2002 blieb im laufenden Mietverhältnis trotzdem versagt (Rn. 6, 8)².

Auch bei einer verspäteten Abrechnung ist der Mieter durch den Ausschluss von Nachforderungen und das Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen hinreichend geschützt (BGH VIII ZR 258/09, Rn. 25)⁹. Zur Grundmiete äußern sich die gelesenen Entscheidungen nicht; wir treffen dazu keine Aussage. Ob Sie im Einzelfall zurückbehalten, beurteilen wir nicht, denn wir bieten keine Rechtsberatung.

Bekomme ich nach dem Auszug meine Vorauszahlungen zurück, wenn nie abgerechnet wurde?

Ja, wenn das Mietverhältnis beendet ist und der Vermieter nicht fristgerecht abgerechnet hat, kann der Mieter sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen (BGH VIII ZR 57/04, Leitsatz)³. Das gilt nicht für Zeiträume, deren Frist schon während der Mietzeit ablief (BGH VIII ZR 315/11, Rn. 10)⁴.

Der Mieter muss nicht erst auf Erteilung der Abrechnung klagen, denn nach Mietende fehlt ihm das Druckmittel der Zurückbehaltung (BGH VIII ZR 57/04, unter II 3 d)³. Er muss auch nicht schätzen, welche Kosten mindestens angefallen sind; das hat der Vermieter darzulegen (unter II 3 e)³. Fällig wird der Rückforderungsanspruch, sobald die Abrechnungsfrist erfolglos abgelaufen ist, es sei denn, der Vermieter war aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat, an der Einhaltung gehindert (unter II 3 c)³.

Anders ist es für Abrechnungsperioden, deren Frist noch während des Mietverhältnisses ablief: Der Mieter hatte dann die Möglichkeit, die laufenden Vorauszahlungen einzubehalten (BGH VIII ZR 315/11, Rn. 7, 10)⁴. Im entschiedenen Fall scheiterte die Rückforderung von 1.880 € für die Jahre 2002 bis 2004 nach dem Mietende im Jahr 2009 aus diesem Grund (Rn. 1, 2, 7)⁴.

Wer den Abrechnungsanspruch verjähren lässt, kann nach dem Mietende erst recht keine Rückzahlung verlangen (Rn. 10)⁴. Wie lange der Anspruch besteht, erklärt unser Ratgeber zur Verjährung.

Muss ich den Vermieter auf Abrechnung verklagen?

Nach dem Auszug nicht, soweit die Abrechnungsfrist erst nach dem Ende des Mietverhältnisses ablief: Der Mieter kann die Vorauszahlungen ohne den zeitraubenden Umweg über eine Klage auf Erteilung der Abrechnung sogleich zurückverlangen (BGH VIII ZR 315/11, Rn. 8)⁴. Im laufenden Mietverhältnis ist eine Klage auf Abrechnung der gerichtliche Weg, der regelmäßig einen erheblichen Zeitaufwand erfordert (BGH VIII ZR 271/10, Rn. 17)¹⁰.

Der Mieter hat einen Anspruch auf Erteilung der Abrechnung, den er notfalls mit einer Stufenklage durchsetzen kann; der Bundesgerichtshof nennt diesen Weg unter Umständen äußerst zeitraubend und nicht immer erfolgversprechend (BGH VIII ZR 57/04, unter II 3 d)³.

Auch ein rechtskräftiges Urteil, das dem Mieter die Rückzahlung der Vorauszahlungen zuspricht, hindert den Vermieter nicht daran, nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen (BGH VIII ZR 57/04, Leitsatz)³. Ob eine Klage sinnvoll ist, beurteilen wir nicht, denn wir bieten keine Rechtsberatung.

Was passiert, wenn die Nebenkostenabrechnung doch noch kommt?

Kommt die Abrechnung nach Fristablauf, ist eine Nachforderung des Vermieters ausgeschlossen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB)¹. Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Vorauszahlungen ist nur vorläufig (BGH VIII ZR 285/09, Rn. 44)⁵.

Lediglich mit Nachzahlungsansprüchen ist der Vermieter nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist ausgeschlossen (BGH VIII ZR 285/09, Rn. 44)⁵. Eine Nachforderung ist dabei nur der Betrag, der die Summe der Vorauszahlungen des Mieters übersteigt; bis zu dieser Summe kann der Vermieter die tatsächlich angefallenen Kosten auch nach einem Urteil noch abrechnen (BGH VIII ZR 57/04, unter II 5 c)³. Ist die Abrechnungsfrist für einen Zeitraum abgelaufen, kann der Vermieter für diesen Zeitraum keine offenen Vorauszahlungen mehr verlangen, sondern nur noch die sich aus der Abrechnung ergebenden Beträge (BGH VIII ZR 258/09, Rn. 22)⁹.

Kommt die Abrechnung doch noch, prüft unsere Prüfung mit Ihrem Zugangsdatum, ob sie zu spät kam und ob eine Nachforderung deshalb ausgeschlossen ist. Laden Sie den Mietvertrag mit hoch, kontrolliert die Prüfung auch, ob die dort vereinbarten Vorauszahlungen vollständig abgezogen sind. Ob der Vermieter die Verspätung zu vertreten hat, kann die Prüfung nicht beurteilen. Ohne Abrechnung gibt es nichts zu prüfen; die kostenlose Ersteinschätzung beginnt mit dem Hochladen Ihrer Abrechnung.