Nebenkostenabrechnung prüfen

Nebenkostenvorauszahlung: Erhöhung, Senkung und angemessene Höhe

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Thomas Mücke bei LinkedIn (öffnet in neuem Fenster)

Kurz gesagt

Die Nebenkostenvorauszahlung ist der monatliche Abschlag auf die Betriebskosten, über den der Vermieter jährlich abrechnen muss1. Nach einer Abrechnung kann jede Vertragspartei sie in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen, nach oben wie nach unten2. In der Regel ist dafür ein Zwölftel des Jahresbetrags der letzten Abrechnung angemessen (BGH VIII ZR 294/10)3. Die Änderung gilt nur für die Zukunft4.

Das Wichtigste in Kürze

  • Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden, und über sie ist jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 2, 3 BGB)1.
  • Nach einer Abrechnung kann jede Vertragspartei, also auch der Mieter, die Vorauszahlungen durch Erklärung in Textform anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB)2.
  • Maßstab ist in der Regel ein Zwölftel des Jahresbetrags der letzten Abrechnung; ein pauschaler Sicherheitszuschlag von 10 Prozent ist nicht zulässig (BGH VIII ZR 294/10)3.
  • Eine Erhöhung ist nur insoweit wirksam, als sie auf einer formell und inhaltlich korrekten Abrechnung beruht (BGH VIII ZR 246/11)5.
  • Eine Anpassung wirkt nur für die Zukunft, eine rückwirkende Senkung durch den Mieter ist nicht möglich (BGH VIII ZR 271/10)4.

Was ist eine Nebenkostenvorauszahlung?

Die Nebenkostenvorauszahlung ist ein Abschlag, den der Mieter monatlich auf die Betriebskosten zahlt. Der Vermieter muss über die Vorauszahlungen jährlich abrechnen und dabei den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB)1. Alternativ kann eine Pauschale vereinbart sein1.

Betriebskosten können nach dem Gesetz als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden; Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 BGB)1. Eine zum Nachteil des Mieters davon abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 556 Abs. 5 BGB)1.

Welche Regeln gelten, hängt davon ab, was in Ihrem Mietvertrag steht. Die Tabelle zeigt den Unterschied.

Vorauszahlung und Pauschale im Vergleich (§ 556 Abs. 3 S. 1, § 560 Abs. 1, 3, 4 BGB)12
VorauszahlungPauschale
Abrechnungjährlichkeine
Erhöhungnach einer Abrechnung, in Textform, auf eine angemessene Höhenur wenn im Mietvertrag vereinbart, in Textform mit Grund und Erläuterung
Senkungdurch jede Vertragspartei nach einer Abrechnungab dem Zeitpunkt der Ermäßigung entsprechend herabzusetzen

Wie hoch darf die Nebenkostenvorauszahlung sein?

Die Vorauszahlung muss angemessen sein (§ 556 Abs. 2 S. 2 BGB)1. Angemessen ist, was nach den voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten zu erwarten ist; bei einer Anpassung ist in der Regel ein Zwölftel des Jahresbetrags der letzten Abrechnung richtig (BGH VIII ZR 294/10, Rn. 10, 12)3.

Das Gesetz verbietet nach dem Bundesgerichtshof nur unangemessen überhöhte Vorauszahlungen; das Urteil betraf die gleichlautende Vorgängerregel im Miethöhegesetz6. Eine zu niedrige Vorauszahlung bei Vertragsschluss ist ohne besondere Umstände keine Pflichtverletzung des Vermieters (BGH VIII ZR 195/03)6. Besondere Umstände können etwa vorliegen, wenn der Vermieter die Angemessenheit ausdrücklich zugesichert oder die Vorauszahlung bewusst zu niedrig angesetzt hat, um den Mieter über die tatsächliche Mietbelastung zu täuschen6.

Das Rechenbeispiel zeigt den Weg. Die Zahlen sind eigene Beispielzahlen, keine Statistik.

Beispiel mit eigenen Zahlen: Ein Zwölftel des Jahresbetrags der Abrechnung als neue Vorauszahlung (Rechenweg nach BGH VIII ZR 294/10, Rn. 12)3
SchrittBeispiel
Ihr Anteil laut korrekter Abrechnung2.160 € im Jahr
Geteilt durch zwölf180 € im Monat
Bisherige Vorauszahlung150 € im Monat
ErgebnisEine Erhöhung auf 180 € ist in der Regel angemessen
Umgekehrter Fall: Anteil 1.440 € im Jahr120 € im Monat; wer 150 € zahlt, darf in Textform auf 120 € senken

Darf der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung erhöhen?

Ja, aber nur nach einer Abrechnung, in Textform und auf eine angemessene Höhe (§ 560 Abs. 4 BGB)2. Textform heißt: eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger (§ 126b S. 1 BGB)7. Eine mündliche Ankündigung genügt nicht.

Die Grundlage jeder Anpassung ist die letzte Abrechnung. Andere, schon eingetretene oder absehbare Umstände dürfen berücksichtigt werden, etwa eine einschneidende Änderung der Zahl der Bewohner (BGH VIII ZR 294/10, Rn. 14)3. Eine Begründung schreibt das Gesetz nicht vor. Bestreitet die andere Seite die Angemessenheit, muss die Anpassung aber gerechtfertigt werden, und bei erheblicher Abweichung vom Zwölftel sind die Umstände nachvollziehbar darzulegen (Rn. 18, 19)3.

Passt der Vermieter zugleich an und stützt sich auf eine fehlerhafte Abrechnung, gelten zusätzliche Grenzen; sie stehen weiter unten im Abschnitt zur fehlerhaften Abrechnung.

Was bei der Anpassung der Vorauszahlung gilt (§ 560 Abs. 4, § 126b BGB; BGH VIII ZR 294/10, 246/11, 271/10, 258/09)273548
FrageAntwort
Wer darf anpassen?Jede Vertragspartei, also Vermieter und Mieter
Wann?Nach einer Abrechnung
In welcher Form?Durch Erklärung in Textform
Wie hoch?Angemessen, in der Regel ein Zwölftel des Jahresbetrags der letzten Abrechnung
Sicherheitszuschlag?Kein pauschaler Zuschlag; nur konkret erwartete Preissteigerungen einzelner Kostenarten
Auf Basis einer fehlerhaften Abrechnung?Formell unwirksame Positionen tragen keine Erhöhung; bei inhaltlichen Fehlern nur in Höhe der korrigierten Abrechnung
Rückwirkend?Nein, nur für die Zukunft
Nach verspäteter Abrechnung?Ja, für die Zukunft
So läuft eine Anpassung der Vorauszahlung ab (§ 560 Abs. 4 BGB; BGH VIII ZR 246/11, 294/10, 271/10)2534
  1. Abrechnung liegt vorSie ist die Grundlage der Anpassung
  2. Abrechnung prüfenFehler zulasten des Mieters mindern die zulässige Erhöhung
  3. Jahresbetrag durch zwölf teilenDas ist in der Regel die angemessene Monatsvorauszahlung
  4. Konkrete Änderungen berücksichtigenZum Beispiel geänderte Personenzahl oder konkret erwartete Preissteigerungen
  5. Erklärung in TextformLesbar, mit Namen des Erklärenden, auf dauerhaftem Datenträger
  6. Gilt nur für die ZukunftKeine rückwirkende Änderung
Grafik als Text

Das Schaubild zeigt sechs Schritte. Erstens: Die Abrechnung liegt vor. Zweitens: Die Abrechnung wird geprüft, denn Fehler zulasten des Mieters mindern die zulässige Erhöhung. Drittens: Der Jahresbetrag wird durch zwölf geteilt. Viertens: Konkrete Änderungen werden berücksichtigt, etwa eine geänderte Personenzahl oder konkret erwartete Preissteigerungen. Fünftens: Die Anpassung wird in Textform erklärt. Sechstens: Sie gilt nur für die Zukunft.

Darf der Vermieter einen Sicherheitszuschlag von 10 Prozent aufschlagen?

Nein, einen pauschalen Zuschlag von 10 Prozent wegen möglicher Preissteigerungen lässt der Bundesgerichtshof nicht zu (BGH VIII ZR 294/10, Rn. 22)3. Nur wenn für bestimmte Kosten, etwa Energie, Preissteigerungen konkret zu erwarten sind, dürfen sie einfließen3.

Auch dann zählt nur das Verhältnis der betreffenden Kosten zu den Betriebskosten insgesamt, die Steigerung wird also anteilig berücksichtigt (Rn. 22)3.

Im entschiedenen Fall entsprach ein Zwölftel der Abrechnung für 2008 einem Betrag von 305,91 € im Monat (Rn. 2)3. Der Vermieter erhöhte die Vorauszahlung auf 336,50 € im Monat (Rn. 1)3, das sind genau 10 Prozent mehr als 305,91 €. Wirksam war die Anpassung nur bis 305,91 € (Rn. 23, 24)3.

Fall BGH VIII ZR 294/10: Ein Zwölftel der Abrechnung 2008 gegen die verlangte Vorauszahlung (Rn. 1, 2, 24)3
  • 305,91 €Ein Zwölftel der Abrechnung 2008, wirksamer Betrag
  • 336,50 €Vom Vermieter verlangt (10 Prozent Zuschlag)
Grafik als Text

Das Schaubild zeigt zwei Monatsbeträge in Euro. Ein Zwölftel der Abrechnung 2008 betrug 305,91 €; nur bis zu diesem Betrag war die Anpassung wirksam. Verlangt wurden 336,50 €, also 10 Prozent mehr.

Kann ich als Mieter die Nebenkostenvorauszahlung senken?

Ja. Nach einer Abrechnung kann jede Vertragspartei die Vorauszahlungen durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB)2. Das gilt ausdrücklich auch für den Mieter, wenn die Betriebskosten des laufenden Jahres voraussichtlich niedriger sein werden (BGH VIII ZR 294/10, Rn. 14)3.

Zweck der Anpassung ist, dass der Mieter dem Vermieter kein zinsloses Darlehen durch zu hohe Vorauszahlungen gewährt und der Vermieter die Nebenkosten nicht durch zu niedrige Vorauszahlungen vorfinanzieren muss (BGH VIII ZR 271/10, Rn. 16)4.

Im entschiedenen Fall betrug die Vorauszahlung 114,74 €4. Die Mieterin setzte sie mit Schreiben vom 30.12.2008 rückwirkend ab 1. Juni 2008 auf 84,79 € herab (Rn. 3)4. Wirksam war das erst ab Januar 2009 (Rn. 18)4.

Gilt die neue Nebenkostenvorauszahlung auch rückwirkend?

Nein. Eine Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen ist nur für die Zukunft möglich (BGH VIII ZR 271/10, Leitsatz b)4. Welcher Monat der erste mit neuer Höhe ist, nennt das Gesetz für Vorauszahlungen nicht (§ 560 Abs. 4 BGB)2.

Die Anpassung ist auch dann möglich, wenn die folgende Abrechnungsperiode schon abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist (BGH VIII ZR 271/10, Leitsatz a)4.

Rechnet der Vermieter verspätet ab, steht das einer Anpassung für die Zukunft nicht entgegen; nur die Nachforderung für den verspätet abgerechneten Zeitraum ist ausgeschlossen (BGH VIII ZR 258/09, Leitsatz 2, Rn. 25)8.

Muss ich eine Erhöhung zahlen, wenn die Abrechnung fehlerhaft ist?

Nicht in vollem Umfang. Die Anpassung von Vorauszahlungen setzt eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus (BGH VIII ZR 246/11, Leitsatz)5. Erhöhungen, die auf formell unwirksam abgerechnete Positionen gestützt sind, sind von vornherein unwirksam (Rn. 11)5.

Bei inhaltlichen Fehlern darf der Vermieter nur insoweit erhöhen, als sich die Erhöhung auch aus der korrigierten Abrechnung ergibt (Rn. 12, 16)5. Der Bundesgerichtshof begründet das damit, dass die Anpassung eine möglichst realistische Bemessung erreichen soll, bei der weder ein großes Guthaben noch eine hohe Nachforderung entsteht (Rn. 15)5.

Im entschiedenen Fall zahlte der Mieter durchgehend nur die ursprünglichen 40 € und erhob gegen jede Abrechnung konkrete Einwendungen (Rn. 2)5. Die Kündigungen des Vermieters wegen der Rückstände beendeten das Mietverhältnis nicht (Rn. 4, 11)5.

Fall BGH VIII ZR 246/11: Erhöhungen der Vorauszahlung und der Weg bis zum Urteil (Rn. 2, 4, 11)5
  1. Bis Juli 2005Vorauszahlung 40 €
  2. Ab August 2005Erhöhung auf 70 €
  3. Ab Januar 2008Erhöhung auf 80 €
  4. Ab Juni 2008Erhöhung auf 90 €
  5. 11.11.2009Kündigung wegen der Rückstände
  6. Ab 01.01.2010Anpassung auf 70 €
  7. 26.03.2010Erneute Kündigung
  8. 15.05.2012BGH: Erhöhungen unwirksam, Mietverhältnis besteht fort
Grafik als Text

Der Zeitstrahl zeigt den Verlauf. Bis Juli 2005 betrug die Vorauszahlung 40 €. Ab August 2005 erhöhte der Vermieter auf 70 €, ab Januar 2008 auf 80 € und ab Juni 2008 auf 90 €. Am 11. November 2009 folgte eine Kündigung. Ab dem 1. Januar 2010 wurde die Vorauszahlung wieder auf 70 € angepasst. Am 26. März 2010 folgte eine weitere Kündigung. Am 15. Mai 2012 entschied der Bundesgerichtshof, dass die Erhöhungen unwirksam waren und das Mietverhältnis fortbesteht. Der Mieter zahlte durchgehend 40 €.

Wie finde ich in meiner Abrechnung die Grundlage der Vorauszahlung?

In der Abrechnung stehen Ihr Kostenanteil, der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen und das Ergebnis. Der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen gehört zu den Mindestangaben einer Abrechnung (BGH VIII ZR 244/18, Rn. 8)9. Teilen Sie den Jahresbetrag durch zwölf, um die Größenordnung zu sehen.

Grundlage jeder Anpassung ist die letzte Abrechnung (BGH VIII ZR 294/10, Rn. 12)3. Diese Abrechnung können Sie prüfen lassen. Unsere Prüfung rechnet nach, ob die Vorauszahlungen richtig von Ihrem Kostenanteil abgezogen sind; liegt der Mietvertrag bei, vergleicht sie die angerechneten Vorauszahlungen mit dem vereinbarten Monatsbetrag mal der Zahl der Monate.

Findet die Prüfung Fehler zulasten des Mieters, sehen Sie, wo die Abrechnung zu hoch ist. Eine Erhöhung der Vorauszahlungen darf nur auf einer korrekten Abrechnung beruhen (BGH VIII ZR 246/11)5. Ob eine konkrete Erhöhung zulässig ist, beurteilt unsere Prüfung nicht; dazu geben wir keine Empfehlung, denn wir bieten keine Rechtsberatung.

Häufige Fragen

Darf der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung einfach erhöhen?

Nein. Er darf sie nur nach einer Abrechnung, in Textform und auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB)2. Die Anpassung setzt eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus (BGH VIII ZR 246/11)5.

Wie hoch darf die Nebenkostenvorauszahlung sein?

Sie muss angemessen sein (§ 556 Abs. 2 S. 2 BGB)1. Bei einer Anpassung ist in der Regel ein Zwölftel des Jahresbetrags der letzten Abrechnung angemessen (BGH VIII ZR 294/10, Rn. 12)3. Zu niedrige Vorauszahlungen bei Vertragsschluss sind ohne besondere Umstände keine Pflichtverletzung des Vermieters (BGH VIII ZR 195/03)6.

Darf der Vermieter einen Sicherheitszuschlag von 10 Prozent aufschlagen?

Nein. Für einen abstrakten Sicherheitszuschlag von 10 Prozent wegen möglicher Preissteigerungen ist kein Raum; nur konkret zu erwartende Steigerungen einzelner Kostenarten dürfen anteilig einfließen (BGH VIII ZR 294/10, Rn. 22)3.

Kann ich als Mieter die Vorauszahlung senken?

Ja, nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe (§ 560 Abs. 4 BGB)2. Das gilt auch, wenn die Kosten des laufenden Jahres voraussichtlich niedriger sein werden (BGH VIII ZR 294/10, Rn. 14)3. Die Senkung wirkt nur für die Zukunft (BGH VIII ZR 271/10)4.

Ab wann gilt die neue Vorauszahlung, auch rückwirkend?

Nicht rückwirkend. Eine Anpassung ist nur für die Zukunft möglich (BGH VIII ZR 271/10, Leitsatz b)4. Einen Termin für den ersten Monat mit neuer Höhe nennt das Gesetz für Vorauszahlungen nicht (§ 560 Abs. 4 BGB)2.

Muss ich eine Erhöhung zahlen, wenn die Abrechnung fehlerhaft ist?

Eine Erhöhung ist nur insoweit wirksam, als sie auf einer auch inhaltlich korrekten Abrechnung beruht; auf formell unwirksam abgerechnete Positionen lässt sie sich nicht stützen (BGH VIII ZR 246/11, Rn. 11, 16)5. Wie Sie im Einzelfall vorgehen, beurteilen wir nicht, denn wir bieten keine Rechtsberatung.

Quellen

  1. § 556 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), Stand: zuletzt geändert durch Art. 6 G v. 23.7.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226), abgerufen am zurück zum Text
  2. § 560 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), Stand: zuletzt geändert durch Art. 6 G v. 23.7.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226), abgerufen am zurück zum Text
  3. BGH, Entscheidung vom 28.09.2011 – VIII ZR 294/10, Stand: 28.09.2011, abgerufen am zurück zum Text
  4. BGH, Entscheidung vom 18.05.2011 – VIII ZR 271/10, Stand: 18.05.2011, abgerufen am zurück zum Text
  5. BGH, Entscheidung vom 15.05.2012 – VIII ZR 246/11, Stand: 15.05.2012, abgerufen am zurück zum Text
  6. BGH, Entscheidung vom 11.02.2004 – VIII ZR 195/03, Stand: 11.02.2004, abgerufen am zurück zum Text
  7. § 126b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), Stand: zuletzt geändert durch Art. 6 G v. 23.7.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226), abgerufen am zurück zum Text
  8. BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 258/09 (Anpassung trotz verspäteter Abrechnung, keine Vorauszahlungen nach Abrechnungsreife), Stand: 16.06.2010, abgerufen am zurück zum Text
  9. BGH, Entscheidung vom 29.01.2020 – VIII ZR 244/18 (Mindestangaben), Stand: 29.01.2020, abgerufen am zurück zum Text

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