Nachzahlung Nebenkosten: Frist, Fälligkeit und Zahlungspflicht

Muss ich die Nachzahlung sofort zahlen?

Die Nachzahlung ist fällig, sobald Ihnen eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugeht¹. Fällig heißt: Der Vermieter darf den Betrag ab diesem Tag verlangen. In Verzug, also mit Zinsen, kommt ein Mieter in der Regel erst nach einer Mahnung (§ 286 Abs. 1 BGB)².

Der Bundesgerichtshof hat am 07.02.2018 entschieden (VIII ZR 189/17, Rn. 25), dass schon die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung den Nachforderungs- oder Guthabensaldo fällig macht¹. Schon am 09.03.2005 hat er von ständiger Rechtsprechung gesprochen, nach der die Ansprüche beider Seiten „mit der Erteilung der Abrechnung fällig“ werden (VIII ZR 57/04)⁶.

Formell ordnungsgemäß ist eine Abrechnung mit den Mindestangaben: Zusammenstellung der Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Berechnung des Mieteranteils und Abzug der Vorauszahlungen (VIII ZR 244/18, Rn. 8)⁷.

Wie Sie Einwendungen erheben, erklärt unser Ratgeber zum Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung.

Bis wann muss ich die Nachzahlung überweisen?

Eine gesetzliche Zahlungsfrist für die Nebenkostenabrechnung gibt es nicht. Fällig ist die Nachzahlung mit Zugang der Abrechnung¹. In Verzug kommt ein Mieter in der Regel erst nach einer Mahnung (§ 286 Abs. 1 BGB)².

Eine Frist zum Prüfen vor der Fälligkeit gibt es nach dem Bundesgerichtshof nicht (VIII ZR 189/17, Rn. 25)¹.

Verzug tritt nach § 286 Abs. 2 BGB unter anderem ohne Mahnung ein². Voraussetzung ist, dass für die Zahlung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist oder sie sich von einem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt². Es kommt deshalb auf den Mietvertrag an: Nennt er eine Frist für Nachzahlungen, kann sie den Verzug ohne Mahnung auslösen². Ob eine solche Klausel wirksam ist, ist eine Frage des Einzelfalls.

Bei Verzug ist eine Geldschuld mit fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu verzinsen (§ 288 Abs. 1 BGB)⁸. Unabhängig davon läuft die Frist des Mieters für Einwendungen: Sie endet mit Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 5, 6 BGB)⁴.

Was ist, wenn ich die Nachzahlung nicht auf einmal zahlen kann?

Einen gesetzlichen Anspruch auf Ratenzahlung gibt es nicht, denn der Schuldner ist zu Teilleistungen nicht berechtigt (§ 266 BGB)⁵. Raten sind möglich, wenn der Vermieter zustimmt.

Ob eine unbezahlte Nachzahlung aus der Jahresabrechnung bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs mitzählt, hat der Bundesgerichtshof nach den von uns gelesenen Quellen nicht entschieden. Welche Folgen ein Zahlungsrückstand im Einzelfall hat, beurteilen wir nicht. Dazu geben wir keine Empfehlung, denn wir bieten keine Rechtsberatung. Ein Mieterverein oder eine Rechtsanwältin kann das für Ihren Einzelfall beurteilen.

Muss ich zahlen, obwohl ich Zweifel an der Abrechnung habe?

Zweifel allein schieben die Fälligkeit nicht hinaus, wenn die Abrechnung formell ordnungsgemäß ist¹. Anders ist es, wenn der Mieter Belegeinsicht verlangt und der Vermieter sie verweigert¹. Eine Zahlung ohne Vorbehalt ist für sich genommen kein Schuldanerkenntnis, Einwendungen bleiben in der Frist möglich³.

Der Bundesgerichtshof hat am 12.01.2011 entschieden (VIII ZR 296/09), dass Nach- und Rückforderung während der Fristen möglich bleiben, auch wenn der Mieter vorbehaltlos gezahlt hat³. Einwendungen sind die Mitteilung, mit welchen Punkten Sie nicht einverstanden sind. Sie müssen dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang vorliegen (§ 556 Abs. 3 S. 5, 6 BGB)⁴. Sie müssen gegen jede Jahresabrechnung neu erhoben werden (VIII ZR 185/09, Entscheidung vom 12.05.2010)⁹.

Wer eine wegen Fristablaufs ausgeschlossene Nachforderung bezahlt hat, kann sie in der Regel zurückverlangen, weil die Zahlung ohne Rechtsgrund erfolgte (§ 812 Abs. 1 S. 1 BGB; BGH VIII ZR 94/05, Rn. 10)^10,11. Das gilt nicht, wenn der Zahlende wusste, dass er nicht zahlen musste (§ 814 BGB)¹². Die Voraussetzungen erklärt unser Ratgeber zur Verjährung.

Mit unserer Prüfung nach festen Prüfregeln sehen Sie vor dem Zahlen kostenlos, ob in Ihrer Abrechnung Auffälligkeiten gefunden wurden. Ob Sie zahlen, teilweise zahlen oder zuerst Einwendungen erheben, ist eine Frage Ihres Einzelfalls. Dazu geben wir keine Empfehlung, denn wir bieten keine Rechtsberatung.

Wie wirkt sich eine verweigerte Belegeinsicht auf die Nachzahlung aus?

Verlangt der Mieter Einsicht in die Belege und kommt der Vermieter diesem berechtigten Verlangen nicht nach, ist der Mieter nicht zur Zahlung verpflichtet. Das gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, solange und soweit der Vermieter die Belege nicht vorlegt (BGH 07.02.2018, VIII ZR 189/17, Leitsatz b)¹.

Der Bundesgerichtshof stützt das auf zwei Gedanken¹. Gegenüber der Nachforderung kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB geltend machen, solange der Vermieter ihm keine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht (VIII ZR 189/17, Rn. 25)^1,13. Weiter reicht der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB): Wer die Belegeinsicht verweigert und trotzdem Zahlung verlangt, übt sein Recht unzulässig aus¹⁴. Der Mieter hat dann ein zeitweiliges Leistungsverweigerungsrecht (Rn. 27 bis 29)^1,14. Deshalb hat das Gericht die Zahlungsklage des Vermieters als derzeit unbegründet abgewiesen, statt den Mieter zur Zahlung gegen Vorlage der Belege zu verurteilen (Rn. 29 und Tenor)¹.

Zu den Unterlagen, die der Vermieter vorlegen muss, gehören auch seine Verträge mit Dritten, soweit sie zur Prüfung erforderlich sind, etwa ein Wärmeliefervertrag (BGH 22.11.2011, VIII ZR 38/11, Rn. 2)¹⁵. Eine Grenze zieht der Bundesgerichtshof bei Kopien: Allein das Verlangen nach Kopien begründet kein Zurückbehaltungsrecht (BGH 13.09.2006, VIII ZR 71/06, Rn. 7)¹⁶. Der Vermieter darf die Belege elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 S. 2 BGB)⁴.

Wie die Einsicht verlangt wird, erklärt unser Ratgeber zur Belegeinsicht. Ob im Einzelfall zurückgehalten wird, beurteilen wir nicht. Dazu geben wir keine Empfehlung, denn wir bieten keine Rechtsberatung. Ein Mieterverein oder eine Rechtsanwältin kann das für Ihren Einzelfall beurteilen.

Was bleibt von der Nachzahlung, wenn die Abrechnung zu spät kam?

In der Regel nur ein Rest aus nicht gezahlten Vorauszahlungen. Geht die Abrechnung nach Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zu, ist die Nachforderung ausgeschlossen⁴. Das gilt nicht, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 S. 2, 3 BGB)⁴. Vereinbarte, aber nicht gezahlte Vorauszahlungen kann er trotzdem verlangen (BGH VIII ZR 261/06)¹⁷.

Wann die Abrechnung als rechtzeitig gilt und welche Ausnahmen es gibt, erklärt unser Ratgeber zu den Fristen der Nebenkostenabrechnung.