Belegeinsicht bei der Nebenkostenabrechnung: Ihre Rechte als Mieter
Von Thomas Mücke, Gründer und Inhaber
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Thomas Mücke bei LinkedIn (öffnet in neuem Fenster)
Kurz gesagt
Der Vermieter muss dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren, die der Abrechnung zugrunde liegen (§ 556 Abs. 4 BGB).1 Er darf die Belege elektronisch bereitstellen. Solange er ein berechtigtes Verlangen nicht erfüllt, muss der Mieter laut Bundesgerichtshof eine Nachzahlung nicht leisten (VIII ZR 189/17).2
Das Wichtigste in Kürze
- Der Anspruch auf Belegeinsicht steht im Gesetz (§ 556 Abs. 4 BGB).1 Für die Verbrauchsdaten anderer Nutzer müssen Sie kein besonderes Interesse darlegen.
- Er umfasst auch die Einzelverbrauchsdaten der anderen Nutzer, wenn nach Verbrauch verteilt wird (BGH VIII ZR 189/17).2
- Der Vermieter darf die Belege elektronisch bereitstellen. Ein Anspruch auf Originale vor Ort besteht deshalb in der Wohnraummiete nicht mehr in der früheren Form.
- Solange ein berechtigtes Verlangen nach Belegvorlage unerfüllt ist, muss der Mieter eine Nachzahlung nicht leisten.
- Bitten Sie früh um Einsicht. Die Einwendungsfrist von zwölf Monaten läuft ab Zugang der Abrechnung.1
Habe ich als Mieter einen Anspruch auf Belegeinsicht?
Ja. Nach § 556 Abs. 4 BGB hat der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege zu gewähren.1 Er ist berechtigt, die Belege elektronisch bereitzustellen.
Belege sind zum Beispiel Rechnungen, Verträge mit Dienstleistern und Ablesenachweise. Rechtlich knüpft der Anspruch daran an, dass der Vermieter eine geordnete Zusammenstellung der Ausgaben mitteilen muss und dazu die Belege vorzulegen hat (§ 259 Abs. 1 BGB).3
In welche Unterlagen darf ich Einsicht nehmen?
In die Belege, auf denen die Abrechnung beruht. Nach der Rechtsprechung gehören dazu auch die Einzelverbrauchsdaten der anderen Nutzer, wenn die Kosten nach Verbrauch verteilt werden, und zwar ohne dass Sie ein besonderes Interesse darlegen müssen.2
Der Bundesgerichtshof hat das am 07.02.2018 entschieden (VIII ZR 189/17).2 Die Verbrauchsdaten brauchen Sie, um nachzurechnen, ob die Verteilung nach Verbrauch stimmt.
Als Vorschlag, keine Rechtsvorgabe, kann die Bitte um Einsicht zum Beispiel die Unterlagen aus der folgenden Tabelle nennen.
| Unterlage | Hinweis |
|---|---|
| Rechnungen und Gebührenbescheide je Kostenart | Belege, auf denen die Abrechnung beruht |
| Verträge mit Dienstleistern | Belege, auf denen die Abrechnung beruht |
| Ablesenachweise | Belege, auf denen die Abrechnung beruht |
| Aufstellung der Verbrauchswerte aller Nutzer der Abrechnungseinheit | Soweit nach Verbrauch verteilt wird; ohne Darlegung eines besonderen Interesses (VIII ZR 189/17)2 |
Muss ich die Belege vor Ort ansehen, oder bekomme ich Kopien?
Der Vermieter darf die Belege elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 S. 2 BGB).1 Eine ältere Entscheidung, nach der Mieter grundsätzlich Einsicht in die Originale verlangen können, ist insoweit durch das Gesetz überholt.
Der Bundesgerichtshof hatte am 15.12.2021 entschieden (VIII ZR 66/20), dass der Mieter grundsätzlich Einsicht in die Originale verlangen kann und Kopien nur ausnahmsweise.4 Seit der Gesetzesänderung darf der Vermieter in der Wohnraummiete die Belege aber elektronisch bereitstellen. Verlangen Sie deshalb „Einsicht bzw. elektronische Bereitstellung“.
Wie ein Vermieter die Belege konkret bereitstellen muss, etwa in welchem Dateiformat, regelt der Gesetzeswortlaut nicht. Wenn Sie Zweifel an der Vollständigkeit haben, sagen Sie das in Ihrer Anfrage.
| Frage | Antwort | Grundlage |
|---|---|---|
| Frühere Rechtsprechung | Grundsätzlich Einsicht in die Originale, Kopien nur ausnahmsweise | BGH, 15.12.2021, VIII ZR 66/20 |
| Geltendes Recht in der Wohnraummiete | Der Vermieter darf die Belege elektronisch bereitstellen | § 556 Abs. 4 S. 2 BGB |
| Dateiformat und Art der Bereitstellung | Regelt der Gesetzeswortlaut nicht | § 556 Abs. 4 BGB |
| Ihre Formulierung | Einsicht bzw. elektronische Bereitstellung verlangen | § 556 Abs. 4 BGB |
Muss ich die Nachzahlung leisten, bevor ich die Belege gesehen habe?
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht: Ein Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nicht verpflichtet, solange und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist.2
Das steht im Leitsatz der Entscheidung VIII ZR 189/17.2 Wie Sie sich im Einzelfall verhalten, ob Sie also die Zahlung zurückhalten, unter Vorbehalt zahlen oder anders vorgehen, kann ein Ratgeber nicht beantworten. Wir geben keine Rechtsberatung. Ein Mieterverein oder eine Rechtsanwältin kann das für Ihren Fall beurteilen.
Haben Sie Einsicht in die Belege verlangt?
- Ja
- Weiter zur nächsten Frage
- Nein
- Der Leitsatz knüpft an ein berechtigtes Verlangen nach Belegvorlage an
Ist der Vermieter dem berechtigten Verlangen nachgekommen?
- Ja
- Belege prüfen
- Nein
- Keine Pflicht zur Nachzahlung, solange und soweit das Verlangen unerfüllt ist
Grafik als Text
Die Grafik zeigt den Leitsatz in zwei Fragen. Erstens: Haben Sie Einsicht in die Belege verlangt? Der Leitsatz knüpft an ein berechtigtes Verlangen nach Belegvorlage an. Zweitens: Ist der Vermieter dem Verlangen nachgekommen? Wenn nicht, sind Sie zur Nachzahlung nicht verpflichtet, solange und soweit das so bleibt. Wenn ja, prüfen Sie die Belege. Wie Sie sich im Einzelfall verhalten, kann ein Ratgeber nicht beantworten.
Wie formuliere ich die Bitte um Belegeinsicht?
Nennen Sie die Abrechnung, bitten Sie um Einsicht bzw. elektronische Bereitstellung der Belege einschließlich der Verbrauchsdaten der anderen Nutzer12 und setzen Sie eine Frist für die Antwort.
- Abrechnung geht zuAb Zugang läuft die Einwendungsfrist von zwölf Monaten (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).
- Bitte um EinsichtEinsicht bzw. elektronische Bereitstellung der Belege verlangen (§ 556 Abs. 4 BGB) und eine Frist für die Antwort setzen.
- Belege prüfenDazu gehören die Verbrauchsdaten der anderen Nutzer, soweit nach Verbrauch verteilt wird (VIII ZR 189/17).
- Einwendungen mitteilenSpätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung.
Grafik als Text
Die Grafik zeigt vier Schritte: Die Abrechnung geht Ihnen zu, und die Einwendungsfrist von zwölf Monaten beginnt. Sie bitten um Einsicht bzw. elektronische Bereitstellung der Belege einschließlich der Verbrauchsdaten der anderen Nutzer und setzen eine Frist für die Antwort. Sie prüfen die Belege. Ihre Einwendungen teilen Sie spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang mit.
Muster: Bitte um Belegeinsicht
[Ihr Name, Ihre Anschrift] [Name und Anschrift des Vermieters bzw. der Hausverwaltung] [Ort, Datum] Betreff: Nebenkostenabrechnung vom [Datum] für den Zeitraum [von] bis [bis], Bitte um Belegeinsicht Sehr geehrte Damen und Herren, zu Ihrer Abrechnung für den Zeitraum [von] bis [bis], die mir am [Datum des Zugangs] zugegangen ist, bitte ich um Einsicht in die zugrunde liegenden Belege, hilfsweise um deren elektronische Bereitstellung (§ 556 Abs. 4 BGB). Das betrifft insbesondere: - die Rechnungen und Bescheide zu den Positionen [Positionen nennen] - die Verträge mit den jeweiligen Dienstleistern - die Verbrauchswerte aller Nutzer der Abrechnungseinheit, soweit nach Verbrauch verteilt wurde Bitte teilen Sie mir bis zum [Datum] mit, wann und wie ich die Unterlagen einsehen kann. Mit freundlichen Grüßen [Name]
Was kann die Belegeinsicht nicht leisten?
Sie ersetzt nicht die Einwendungen innerhalb der Frist, und sie begründet allein keinen Anspruch auf niedrigere Kosten. Für einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz trägt der Mieter die Beweislast.
Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit steht in § 556 Abs. 3 S. 1 BGB.1 Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter dafür die Darlegungs- und Beweislast trägt und dass der Hinweis auf einen überregionalen Durchschnitt nicht genügt (VIII ZR 340/10).5 Die Belege helfen Ihnen, konkrete Anhaltspunkte zu finden, etwa doppelte Rechnungen oder Rechnungen für nicht umlagefähige Leistungen.
Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes nennt Durchschnittswerte.6 Ein Durchschnitt bedeutet: Alle erfassten Kosten werden zusammengezählt und gleichmäßig verteilt, einzelne teure Häuser ziehen ihn nach oben. Der Mieterbund weist selbst darauf hin, dass mit dem Spiegel keine verbindlichen Überprüfungen der Abrechnungen durchgeführt werden können.6 Nutzen Sie ihn als Anlass, Belege anzufordern, nicht als Beweis.
Häufige Fragen
Muss ich begründen, warum ich die Belege sehen will?
Nein. Der Bundesgerichtshof hat für die Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer entschieden, dass Mieter kein besonderes Interesse darlegen müssen (VIII ZR 189/17).2 Der Wortlaut von § 556 Abs. 4 BGB knüpft den Anspruch an keine Voraussetzung außer Ihrem Verlangen.1
Darf der Vermieter mir die Belege per E-Mail schicken?
Ja. Nach § 556 Abs. 4 S. 2 BGB darf der Vermieter die Belege elektronisch bereitstellen.1 Ein Anspruch auf Einsicht in die Originale besteht in der Wohnraummiete deshalb nicht mehr in dem Umfang, den der Bundesgerichtshof 2021 noch angenommen hatte (VIII ZR 66/20).4
Kann ich die Verbrauchsdaten der Nachbarn sehen?
Ja, soweit nach Verbrauch verteilt wird. Das Einsichtsrecht umfasst nach dem Bundesgerichtshof die Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer (VIII ZR 189/17).2
Bis wann muss ich die Belegeinsicht verlangen?
Eine eigene Frist nennt § 556 Abs. 4 BGB nicht.1 Die Einwendungen gegen die Abrechnung müssen Sie aber spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang mitteilen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).1 Bitten Sie deshalb früh um Einsicht.
Was kostet die Belegeinsicht?
Dazu enthält der Gesetzestext keine Regelung1, und wir haben in den gelesenen Quellen keine gesicherte Aussage gefunden. Fragen Sie vorab, ob für Kopien oder Ausdrucke Kosten verlangt werden.
Quellen
- § 556 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), Stand: zuletzt geändert durch Art. 6 G v. 23.7.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226), abgerufen am zurück zum Text
- BGH, Entscheidung vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/17 (Belegeinsicht), Stand: 07.02.2018, abgerufen am zurück zum Text
- § 259 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), Stand: zuletzt geändert durch Art. 6 G v. 23.7.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226), abgerufen am zurück zum Text
- BGH, Entscheidung vom 15.12.2021 – VIII ZR 66/20 (Einsicht in Originale), Stand: 15.12.2021, abgerufen am zurück zum Text
- BGH, Entscheidung vom 06.07.2011 – VIII ZR 340/10 (Wirtschaftlichkeit), Stand: 06.07.2011, abgerufen am zurück zum Text
- Deutscher Mieterbund: 17. Betriebskostenspiegel für Deutschland, Abrechnungsjahr 2024, Stand: veröffentlicht 18.12.2025, abgerufen am zurück zum Text
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