Nebenkostenabrechnung prüfen

Umlagefähige Nebenkosten: die Liste der 17 Kostenarten

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Thomas Mücke bei LinkedIn (öffnet in neuem Fenster)

Kurz gesagt

Umlagefähig sind Betriebskosten im Sinne von § 1 BetrKV, wenn der Mietvertrag ihre Umlage vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB).12 § 2 BetrKV zählt 17 Kostenarten auf.3 Verwaltungs- und Instandhaltungskosten gehören nach § 1 Abs. 2 BetrKV nicht dazu und muss der Mieter nicht tragen.1

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Betriebskostenverordnung nennt in § 2 siebzehn Kostenarten, von der Grundsteuer bis zu „sonstigen Betriebskosten“.3
  • Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV).1
  • Eine Umlage setzt eine Vereinbarung im Mietvertrag voraus. „Die Betriebskosten“ im Vertrag genügt für die Nummern 1 bis 16 (BGH VIII ZR 137/15).4
  • Seit dem 01.07.2024 sind Kabel-TV-Gebühren und das Nutzungsentgelt für Antennenanlagen nicht mehr umlagefähig.5 Bei Anlagen, die vor dem 01.12.2021 errichtet wurden, bleibt der Betriebsstrom umlagefähig, bei einer Gemeinschaftsantenne auch die Prüfung der Anlage.3
  • Der Betriebskostenspiegel des Mieterbundes nennt Durchschnittswerte je Quadratmeter.6 Eine Abweichung davon ist allein noch kein Fehler.

Was sind umlagefähige Nebenkosten?

Umlagefähige Nebenkosten sind Betriebskosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf, weil beide es im Mietvertrag vereinbart haben und die Kosten in der Betriebskostenverordnung genannt sind.

Nach § 556 Abs. 1 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt.2 Welche Kosten Betriebskosten sind, bestimmt die Betriebskostenverordnung (BetrKV).1 Gemeint sind Kosten, die laufend entstehen.

Kosten, die keine Betriebskosten im Sinne der Verordnung sind oder die sie ausdrücklich ausnimmt, darf der Vermieter nicht als Betriebskosten abrechnen.

Welche Kostenarten nennt § 2 BetrKV?

Die Verordnung zählt in § 2 Satz 1 siebzehn Nummern auf.3 Die Tabelle fasst sie zusammen und nennt, soweit verfügbar, den Durchschnittswert des Betriebskostenspiegels 2024.6

Die Beschreibungen sind zusammengefasst und ersetzen nicht den Wortlaut. Die Durchschnittswerte stammen aus dem 17. Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes (DMB) für das Abrechnungsjahr 2024.6 Ein Durchschnitt bedeutet: Alle erfassten Kosten werden zusammengezählt und gleichmäßig auf die Fläche verteilt. Einzelne besonders teure Häuser ziehen ihn nach oben. Einen Median, also den typischen Fall, bei dem die Hälfte der Häuser darüber und die Hälfte darunter liegt, veröffentlicht der DMB nicht.6

Kostenarten nach § 2 BetrKV und Durchschnitt 2024 in Euro je Quadratmeter und Monat (Deutscher Mieterbund e. V. (in Kooperation mit mindUp GmbH))36
Nr.KostenartInhalt (zusammengefasst)Durchschnitt 2024
1Öffentliche Lastenlaufende öffentliche Lasten des Grundstücks, namentlich die Grundsteuer0,18 €
2WasserversorgungWasserverbrauch, Grundgebühren, Zählermiete, Eichung, Abrechnung, hauseigene Anlagen0,29 € (Wasser und Abwasser zusammen)
3EntwässerungGebühren für Haus- und Grundstücksentwässerung, nicht öffentliche Anlagen, Entwässerungspumpein Nr. 2 enthalten
4HeizungBetrieb der zentralen Heizungsanlage, Brennstoffversorgung, Wärmelieferung, Wartung von Etagenheizungen1,32 € (Heizung inklusive Warmwasser)
5WarmwasserBetrieb der zentralen Warmwasserversorgung, Warmwasserlieferung, Wartung von Gerätenin Nr. 4 enthalten
6Verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagengemeinsamer Betrieb beider Anlagenin Nr. 4 enthalten
7AufzugBetrieb von Personen- oder Lastenaufzügen0,20 €
8Straßenreinigung und Müllbeseitigungöffentliche Gebühren, Müllkompressoren, Müllschlucker, MengenerfassungStraßenreinigung 0,04 €, Müllbeseitigung 0,16 €
9Gebäudereinigung und UngezieferbekämpfungReinigung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile0,21 €
10Gartenpflegegärtnerisch angelegte Flächen, Spielplätze, Zugänge und Zufahrten0,15 €
11BeleuchtungStrom für Außenbeleuchtung und gemeinsam genutzte Gebäudeteile0,06 €
12SchornsteinreinigungKehrgebühren, soweit nicht in Nr. 4 erfasst0,04 €
13Sach- und Haftpflichtversicherungunter anderem Gebäude-, Glas-, Haftpflicht- und Öltankversicherung0,31 €
14HauswartVergütung, Sozialbeiträge und geldwerte Leistungen, soweit nicht Instandhaltung oder Verwaltung0,37 € (Reinigung, Garten, Winterdienst nicht separat) bzw. 0,21 € (separat abgerechnet)
15Antennen- und KommunikationsanlagenGemeinschaftsantenne, Breitband-Verteilanlage, Glasfaser-Verteilanlage (Änderungen seit 01.07.2024)0,07 € (Mischwert 2024, für neuere Abrechnungen nicht vergleichbar)
16WäschepflegeBetrieb der Einrichtungen für die Wäschepflegenicht veröffentlicht
17Sonstige BetriebskostenBetriebskosten nach § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind0,07 €

Welche Kosten sind nicht umlagefähig?

Nicht zu den Betriebskosten gehören Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Das ergibt sich aus § 1 Abs. 2 BetrKV.1

Verwaltungskosten sind die Kosten der zur Verwaltung erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, der Aufsicht, der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, der Prüfung des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind Kosten, um durch Abnutzung, Alterung und Witterung entstehende Mängel zu beseitigen.

Zwei Beispiele aus der Rechtsprechung: Eine Notdienstpauschale des Hausmeisters ist nach dem Bundesgerichtshof nicht umlagefähig, sondern eine vom Vermieter zu tragende Verwaltungskostenposition (VIII ZR 62/19).7 Kosten für leerstehende Wohnungen hat der Vermieter grundsätzlich selbst zu tragen (VIII ZR 159/05).8

Bank- und Kontogebühren sowie Porto sind in der Verordnung nicht ausdrücklich genannt. Wir leiten aus dem Wortlaut „Verwaltungskosten“ ab, dass sie dazu zählen. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs dazu haben wir nicht gefunden; unsere Prüfung zeigt sie deshalb nur als wahrscheinlichen Fehler.

Kosten, die nicht als Betriebskosten umgelegt werden dürfen178
KostenEinordnungGrundlage
Verwaltung: Arbeitskräfte und Einrichtungen, Aufsicht, eigene Verwaltungsarbeit des Vermieters, Prüfung des Jahresabschlusses, GeschäftsführungVerwaltungskosten, keine Betriebskosten§ 1 Abs. 2 BetrKV
Instandhaltung und Instandsetzung: Beseitigung von Mängeln durch Abnutzung, Alterung und WitterungKeine Betriebskosten§ 1 Abs. 2 BetrKV
Notdienstpauschale des HausmeistersVerwaltungskostenposition, trägt der VermieterVIII ZR 62/19
Kosten leerstehender WohnungenTrägt grundsätzlich der Vermieter selbstVIII ZR 159/05

Muss die Umlage im Mietvertrag stehen?

Ja. Ohne Vereinbarung im Mietvertrag trägt der Vermieter die Betriebskosten selbst.2 Es genügt aber, wenn im Vertrag allgemein steht, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt.4

Der Bundesgerichtshof hat 2016 entschieden (VIII ZR 137/15): Auch eine formularmäßige Vereinbarung, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat, genügt.4 Damit ist die Umlage der in der Betriebskostenverordnung erläuterten Kosten vereinbart, ohne dass der Katalog beigefügt sein muss.

Anders ist es bei den „sonstigen Betriebskosten“ der Nr. 17. Sie sind nur umlagefähig, wenn die Umlage der im Einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart ist (VIII ZR 167/03).9 Steht im Vertrag nur der Sammelbegriff „sonstige Betriebskosten“, reicht das nach dieser Entscheidung nicht.

Zählt der Vertrag die umlagefähigen Kosten abschließend auf und fehlt eine Position, darf der Vermieter sie nicht umlegen. Auch dieser Einwand ist fristgebunden (siehe unseren Ratgeber zu den Fristen).10

Ist die Umlage einer Kostenart im Mietvertrag vereinbart?24910

  1. Enthält der Mietvertrag eine Vereinbarung, dass Sie Betriebskosten tragen?

    Ja
    Weiter zur nächsten Frage
    Nein
    Der Vermieter trägt die Betriebskosten selbst (§ 556 Abs. 1 BGB)

  2. Zählt der Vertrag die Kosten abschließend auf und fehlt die Position?

    Ja
    Nicht umlegbar; auch dieser Einwand ist fristgebunden (VIII ZR 279/06)
    Nein
    Weiter zur nächsten Frage

  3. Gehört die Kostenart zu den Nummern 1 bis 16 der Verordnung?

    Ja
    Der allgemeine Hinweis auf „die Betriebskosten“ genügt (VIII ZR 137/15)
    Nein
    Weiter zur nächsten Frage (sonstige Betriebskosten, Nummer 17)

  4. Sind die einzelnen sonstigen Betriebskosten im Vertrag bestimmt?

    Ja
    Umlagefähig
    Nein
    Der Sammelbegriff „sonstige Betriebskosten“ reicht nicht (VIII ZR 167/03)
Grafik als Text

Die Grafik führt in vier Fragen zur Antwort. Erstens: Enthält der Mietvertrag eine Vereinbarung, dass Sie Betriebskosten tragen? Ohne Vereinbarung trägt der Vermieter sie selbst. Zweitens: Zählt der Vertrag die umlagefähigen Kosten abschließend auf und fehlt die Position? Dann darf der Vermieter sie nicht umlegen; auch dieser Einwand ist fristgebunden. Drittens: Gehört die Kostenart zu den Nummern 1 bis 16 der Betriebskostenverordnung? Dann genügt der allgemeine Hinweis auf „die Betriebskosten“ im Vertrag. Viertens, bei sonstigen Betriebskosten der Nummer 17: Sind die einzelnen Kosten im Vertrag bestimmt? Nur dann sind sie umlagefähig, der Sammelbegriff allein reicht nicht.

Sind Kabel-TV-Kosten seit dem 1. Juli 2024 noch umlagefähig?

Nur zum Teil: Seit dem 01.07.2024 sind das Nutzungsentgelt für Antennenanlagen, die Urheberrechtsgebühren für die Kabelweitersendung und die Breitband-Grundgebühren nicht mehr umlagefähig.53

Was weiterhin umlagefähig bleibt und wie ein Posten „Kabel“ aufzuteilen ist, erklärt unser Ratgeber zu Kabelgebühren in den Nebenkosten.

Kabel-TV und Antenne: die zwei Stichtage53
  1. 01.12.2021Bei Anlagen, die vor diesem Tag errichtet wurden, bleibt der Betriebsstrom umlagefähig, bei einer Gemeinschaftsantenne auch die Prüfung der Anlage.
  2. 01.07.2024Nutzungsentgelt für Antennenanlagen, Urheberrechtsgebühren für die Kabelweitersendung und Breitband-Grundgebühren sind nicht mehr umlagefähig.
Grafik als Text

Die Grafik zeigt zwei Stichtage. Für Anlagen, die vor dem 01.12.2021 errichtet wurden, bleibt der Betriebsstrom umlagefähig, bei einer Gemeinschaftsantenne auch die Prüfung der Anlage. Seit dem 01.07.2024 sind das Nutzungsentgelt für Antennenanlagen, die Urheberrechtsgebühren für die Kabelweitersendung und die Breitband-Grundgebühren nicht mehr umlagefähig.

Was gilt für Hauswart- und Hausmeisterkosten?

Hauswartkosten sind umlagefähig, soweit sie nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen.31 Arbeiten, die der Hauswart ausführt, dürfen nicht zusätzlich als Gartenpflege oder Reinigung angesetzt werden.

Das folgt aus § 2 S. 1 Nr. 14 BetrKV.3 Zieht der Vermieter einen nicht umlagefähigen Anteil nur pauschal ab, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters. Dann muss der Vermieter die Kosten so aufschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Anteile herausgerechnet werden können (VIII ZR 27/07).11

Eine Mischposition ist deshalb ein Fall für die Belegeinsicht. Dort können Sie die Aufschlüsselung verlangen.

Häufige Fragen

Ist die Grundsteuer umlagefähig?

Ja. § 2 S. 1 Nr. 1 BetrKV nennt die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, namentlich die Grundsteuer.3 Voraussetzung ist die Umlagevereinbarung im Mietvertrag.2

Darf der Vermieter Reparaturkosten auf mich umlegen?

Nein. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nach § 1 Abs. 2 BetrKV nicht zu den Betriebskosten.1 Wartungskosten, die laufend anfallen, können dagegen unter einzelne Nummern der Verordnung fallen.3

Sind die Kosten der Hausverwaltung umlagefähig?

Nein. Die Kosten der Verwaltung, einschließlich der Aufsicht und der Geschäftsführung, zählen nach § 1 Abs. 2 BetrKV nicht zu den Betriebskosten.1

Was bedeutet „sonstige Betriebskosten“ in meiner Abrechnung?

Gemeint ist Nr. 17 des § 2 BetrKV.3 Solche Kosten sind nach der Rechtsprechung nur umlagefähig, wenn der Mietvertrag die einzelnen Kostenarten benennt (BGH VIII ZR 167/03).9 Fragen Sie nach, welche Kosten sich dahinter verbergen.

Wie finde ich heraus, ob meine Kosten zu hoch sind?

Ein Vergleich mit dem Betriebskostenspiegel des Mieterbundes gibt eine Orientierung, mehr nicht.6 Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter mit dem Hinweis auf überregionale Durchschnittswerte seiner Darlegungslast für einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz nicht genügt (VIII ZR 340/10).12 Belegeinsicht ist der nächste Schritt.

Quellen

  1. § 1 BetrKV (Betriebskostenverordnung), Stand: zuletzt geändert durch Art. 4 G v. 16.10.2023 (BGBl. 2023 I Nr. 280), abgerufen am zurück zum Text
  2. § 556 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), Stand: zuletzt geändert durch Art. 6 G v. 23.7.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226), abgerufen am zurück zum Text
  3. § 2 BetrKV (Betriebskostenverordnung), Stand: zuletzt geändert durch Art. 4 G v. 16.10.2023 (BGBl. 2023 I Nr. 280), abgerufen am zurück zum Text
  4. BGH, Entscheidung vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15 (Umlagevereinbarung), Stand: 10.02.2016, abgerufen am zurück zum Text
  5. § 230 TKG (Telekommunikationsgesetz 2021), Stand: zuletzt geändert durch Art. 6 V v. 6.10.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 289), abgerufen am zurück zum Text
  6. Deutscher Mieterbund: 17. Betriebskostenspiegel für Deutschland, Abrechnungsjahr 2024, Stand: veröffentlicht 18.12.2025, abgerufen am zurück zum Text
  7. BGH, Entscheidung vom 18.12.2019 – VIII ZR 62/19 (Notdienstpauschale), Stand: 18.12.2019, abgerufen am zurück zum Text
  8. BGH, Entscheidung vom 31.05.2006 – VIII ZR 159/05 (Leerstand), Stand: 31.05.2006, abgerufen am zurück zum Text
  9. BGH, Entscheidung vom 07.04.2004 – VIII ZR 167/03 (sonstige Betriebskosten), Stand: 07.04.2004, abgerufen am zurück zum Text
  10. BGH, Entscheidung vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/06 (Einwendungen des Mieters), Stand: 10.10.2007, abgerufen am zurück zum Text
  11. BGH, Entscheidung vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07 (Aufschlüsselung), Stand: 20.02.2008, abgerufen am zurück zum Text
  12. BGH, Entscheidung vom 06.07.2011 – VIII ZR 340/10 (Wirtschaftlichkeit), Stand: 06.07.2011, abgerufen am zurück zum Text

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