Nebenkostenabrechnung prüfen

Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung: Was sich mit der Reform 2025 ändert

Von , Gründer und Inhaber
Veröffentlicht: · Stand:
Thomas Mücke bei LinkedIn (öffnet in neuem Fenster)

Kurz gesagt

Ja, der Vermieter darf die Grundsteuer als Betriebskosten auf Sie umlegen (§ 2 S. 1 Nr. 1 BetrKV)1, wenn der Mietvertrag das vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB)2. Ab der Abrechnung 2025 gilt die neue Grundsteuer (§ 36 GrStG)3. Ein Sprung gegenüber 2024 ist deshalb für sich kein Fehler3. Prüfen Sie Vereinbarung, Verteilung und den Betrag im Grundsteuerbescheid.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die neue Fassung des Grundsteuergesetzes gilt erstmals für die Grundsteuer 2025; bis einschließlich 2024 galt das alte Gesetz (§ 37 Abs. 1, 2 GrStG)4.
  • Umlegen darf der Vermieter die Grundsteuer nur, wenn das vereinbart ist; der Verweis auf „die Betriebskosten“ im Mietvertrag genügt (§ 556 Abs. 1 BGB; BGH VIII ZR 137/15)25.
  • Ohne andere Vereinbarung wird nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB)6. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung übernimmt der Vermieter den Betrag aus dem Grundsteuerbescheid für diese Wohnung ohne Umrechnung (BGH VIII ZR 252/12)7.
  • Ergeht der Grundsteuerbescheid erst nach der Abrechnung und trifft den Vermieter daran keine Schuld, darf er sich die Nachberechnung vorbehalten (BGH VIII ZR 264/12)8. Dann muss er im Regelfall binnen drei Monaten nachfordern (BGH VIII ZR 220/05)9.
  • Den Grundsteuerbescheid können Sie in der Belegeinsicht ansehen (§ 556 Abs. 4 BGB)2.

Warum ist die Grundsteuer in der Abrechnung 2025 anders als 2024?

Weil die Grundsteuer für 2025 erstmals nach den neuen Messbeträgen erhoben wird (§ 36 GrStG)3. Bis einschließlich 2024 galt das alte Gesetz (§ 37 GrStG)4. Ein Sprung zwischen den beiden Jahren ist deshalb möglich und für sich noch kein Fehler.

Die Finanzämter haben die Grundstücke auf den 01.01.2022 neu bewertet (Hauptfeststellung, § 266 Abs. 1 BewG)10. Auf dieser Grundlage wurden die Messbeträge auf den 01.01.2025 neu festgesetzt (Hauptveranlagung 2025, § 36 Abs. 1 GrStG)3. Die neuen Messbeträge gelten ab dem Kalenderjahr 2025 (§ 36 Abs. 1, 2 GrStG)3. Die Neufassung gilt erstmals für die Grundsteuer 2025 (§ 37 Abs. 1, 2 GrStG)4.

Ihre Grundsteuer kann deshalb steigen, sinken oder gleich bleiben. Einige Länder rechnen nach eigenen Modellen, etwa Hamburg und Niedersachsen; Sachsen und das Saarland übernehmen das Bundesmodell, weichen aber bei der Steuermesszahl ab. Das vermerken die Fußnoten zu § 15 GrStG11.

Ob der Betrag stimmt, zeigt erst der Grundsteuerbescheid. Eine automatische Prüfung kann den Bescheid nicht beurteilen.

Darf der Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter umlegen?

Ja, wenn das vereinbart ist. Die Grundsteuer gehört zu den „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“ und damit zu den Betriebskosten (§ 2 S. 1 Nr. 1 BetrKV)1. Nötig ist eine Vereinbarung im Mietvertrag (§ 556 Abs. 1 BGB)2.

Nach dem Bundesgerichtshof genügt im Mietvertrag der Verweis auf „die Betriebskosten“, um die Kostenarten Nr. 1 bis 16 umzulegen (BGH VIII ZR 137/15, Urteil vom 10.02.2016)5.

Fehlt jede Vereinbarung, darf der Vermieter die Grundsteuer nicht umlegen (§ 556 Abs. 1 BGB)2. Steht sie trotzdem in der Abrechnung, müssen Sie das dem Vermieter binnen zwölf Monaten ab Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB)2. Das gilt für jede Jahresabrechnung neu (BGH VIII ZR 185/09, Urteil vom 12.05.2010)12. Mehr dazu erklärt unser Ratgeber zu den Fristen.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Im Bundesmodell gilt: Grundsteuerwert mal Messzahl ergibt den Steuermessbetrag, also den Zwischenwert (§ 13 GrStG)13. Darauf wendet die Gemeinde ihren Hebesatz als Hundertsatz an (§ 25 Abs. 1 GrStG)14.

Die Messzahl beträgt für bebaute Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus, für Mietwohngrundstücke und für Wohnungseigentum 0,31 Promille. Für unbebaute Grundstücke sowie für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke beträgt sie 0,34 Promille (§ 15 Abs. 1 GrStG)11. Auf Antrag ermäßigt sie sich unter Voraussetzungen, etwa um 25 Prozent bei gefördertem Wohnraum oder um 10 Prozent bei Baudenkmälern (§ 15 Abs. 2 bis 6 GrStG)11.

Beispiel mit ausgedachten Zahlen: Ein Grundsteuerwert von 200.000 Euro mal 0,31 Promille ergibt einen Messbetrag von 62 Euro13. Bei einem Hebesatz von 500 Prozent sind das 310 Euro Grundsteuer im Jahr (§§ 13, 25 GrStG)1314. Ihre Werte entnehmen Sie den Bescheiden.

Steuermesszahlen im Bundesmodell (§ 15 GrStG)11
GrundstückMesszahlGrundlage
Ein- oder Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück, Wohnungseigentum0,31 Promille§ 15 Abs. 1 GrStG
Unbebautes Grundstück, Geschäftsgrundstück, gemischt genutztes Grundstück0,34 Promille§ 15 Abs. 1 GrStG
Geförderter Wohnraum (auf Antrag, unter Voraussetzungen)um 25 Prozent ermäßigt§ 15 Abs. 2 bis 6 GrStG
Baudenkmal (auf Antrag, unter Voraussetzungen)um 10 Prozent ermäßigt§ 15 Abs. 2 bis 6 GrStG
Rechenweg der Grundsteuer im Bundesmodell, Beispiel mit ausgedachten Zahlen (§§ 13, 15, 25 GrStG)131114
  1. GrundsteuerwertIm Beispiel 200.000 Euro.
  2. Mal MesszahlBei Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken und Wohnungseigentum 0,31 Promille (§ 15 Abs. 1).
  3. SteuermessbetragIm Beispiel 62 Euro (§ 13).
  4. Mal Hebesatz der GemeindeIm Beispiel 500 Prozent; ergibt 310 Euro Grundsteuer im Jahr (§ 25 Abs. 1).
Grafik als Text

Die Grafik zeigt den Rechenweg in vier Schritten. Ausgangspunkt ist der Grundsteuerwert, im Beispiel 200.000 Euro. Er wird mit der Messzahl malgenommen, bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken und Wohnungseigentum 0,31 Promille. Das ergibt den Steuermessbetrag, im Beispiel 62 Euro. Darauf wendet die Gemeinde ihren Hebesatz an, im Beispiel 500 Prozent, und es ergeben sich 310 Euro Grundsteuer im Jahr.

Gelten in meinem Bundesland andere Rechenregeln?

In einigen Ländern ja: Baden-Württemberg und Bayern haben eigene Grundsteuergesetze (§ 38 LGrStG, Art. 3 BayGrStG)1516. Für Hamburg und Niedersachsen vermerken die Fußnoten zu § 15 GrStG eigene Landesgesetze11. Maßgeblich ist das Bundesland, in dem das Grundstück liegt.

Baden-Württemberg: Der Grundsteuerwert ergibt sich aus der Grundstücksfläche mal dem Bodenrichtwert (Bodenwertmodell). Die Messzahl beträgt 1,30 Promille. Sie ist um 30 Prozent ermäßigt, wenn das Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken dient (§§ 38, 40 LGrStG Baden-Württemberg)1517.

Bayern: Das Flächenmodell setzt für Grund und Boden grundsätzlich 0,04 Euro, für Gebäudeflächen stets 0,50 Euro je Quadratmeter an (Art. 3 BayGrStG)16. Für Wohnflächen wird die Steuermesszahl auf 70 Prozent ermäßigt (Art. 4 BayGrStG)18.

Sachsen und das Saarland rechnen nach dem Bundesmodell, weichen aber bei der Steuermesszahl ab. Das Saarland nutzt dafür das Saarländische Grundsteuergesetz, Sachsen ein eigenes Gesetz zu den Steuermesszahlen (Fußnoten zu § 15 GrStG)11.

Länder mit eigenen Rechenregeln im Überblick1115171618
LandModellBesonderheitGrundlage
Baden-WürttembergBodenwertmodell: Grundstücksfläche mal BodenrichtwertMesszahl 1,30 Promille, um 30 Prozent ermäßigt bei überwiegender Wohnnutzung§§ 38, 40 LGrStG
BayernFlächenmodellGrund und Boden grundsätzlich 0,04 Euro, Gebäudeflächen 0,50 Euro je Quadratmeter; Messzahl für Wohnflächen auf 70 Prozent ermäßigtArt. 3, 4 BayGrStG
Hamburg, NiedersachsenEigenes LandesgesetzEigene ModelleFußnoten zu § 15 GrStG
Sachsen, SaarlandBundesmodellAbweichende Steuermesszahl nach eigenem LandesgesetzFußnoten zu § 15 GrStG

Wie wird die Grundsteuer auf die Mieter im Haus verteilt?

Ohne andere Vereinbarung nach dem Anteil der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB)6. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt der Betrag aus dem Bescheid für diese Wohnung ohne Verteilerschlüssel (BGH VIII ZR 252/12, Rn. 7)7.

Beispiel mit ausgedachten Zahlen: Die Grundsteuer des Hauses beträgt 2.400 Euro im Jahr, die Wohnfläche insgesamt 400 Quadratmeter, die Ihrer Wohnung 60 Quadratmeter6. Auf Sie entfallen dann 60 geteilt durch 400 mal 2.400, also 360 Euro (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB)6.

In gemischt genutzten Häusern ist bei der Grundsteuer kein Vorwegabzug nötig. Der Vermieter muss nicht vorab mehr Kosten den Läden oder Büros zuordnen (BGH VIII ZR 79/16, Urteil vom 10.05.2017)19.

Fasst die Abrechnung Grundsteuer und Straßenreinigung in einer Summe zusammen, ist diese Position formell fehlerhaft, also nicht nachvollziehbar (BGH VIII ZR 285/15, Hinweisbeschluss vom 24.01.2017, Rn. 3 bis 6)20. Eine formell fehlerhafte Position setzt die Einwendungsfrist für diese Position nicht in Gang (BGH VIII ZR 27/10)21.

Darf der Vermieter die Grundsteuer nach der Abrechnung nachfordern?

Ja, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB)2. Ergeht der Bescheid erst nach der Abrechnung, darf er sich die Nachberechnung vorbehalten (BGH VIII ZR 264/12)8. Das muss er im Regelfall binnen drei Monaten nach Wegfall des Hindernisses tun (BGH VIII ZR 220/05)9.

Beispiel mit ausgedachten Daten: Steht in der Abrechnung 2025 der Vorbehalt „Grundsteuer vorläufig“ und erreicht den Vermieter der Bescheid am 15.03.2027, endet die Frist im Regelfall am 15.06.2027 (BGH VIII ZR 220/05)9.

Legt der Vermieter selbst Einspruch gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert oder den Messbetrag ein, darf er die Entscheidung des Finanzamts abwarten. Das Hindernis dauert dann fort, bis er weiß, ob der Grundsteuerbescheid geändert wird, und die Dreimonatsfrist läuft erst ab diesem Zeitpunkt (BGH VIII ZR 6/24, Urteil vom 20.05.2026, Rn. 62, 66 und 69)22.

Nachforderung bei Vorbehalt, Beispiel mit ausgedachten Daten (BGH VIII ZR 264/12, VIII ZR 220/05)89
  1. Abrechnung 2025Vorbehalt „Grundsteuer vorläufig“ in der Abrechnung
  2. 15.03.2027Der Bescheid erreicht den Vermieter
  3. 15.06.2027Im Regelfall Ende der Frist für die Nachforderung, drei Monate nach Wegfall des Hindernisses
Grafik als Text

Die Grafik zeigt das Beispiel als Zeitstrahl. Die Abrechnung 2025 enthält den Vorbehalt „Grundsteuer vorläufig“. Am 15.03.2027 erreicht den Vermieter der Bescheid. Im Regelfall endet die Frist für die Nachforderung drei Monate später, am 15.06.2027.

Wie prüfen Sie die Grundsteuer in Ihrer Abrechnung?

Mit fünf Fragen zu Umlage, Verteilung, eigener Position, Betrag und Vorbehalt. Den Bescheid können Sie in der Belegeinsicht ansehen (§ 556 Abs. 4 BGB)2.

Wie die Belegeinsicht abläuft, erklärt unser Ratgeber zur Belegeinsicht. Für den Vergleich brauchen Sie den Bescheid selbst und Ihre Abrechnung aus dem Vorjahr.

Ob Sie zahlen oder widersprechen, beurteilen wir nicht. Dazu geben wir keine Empfehlung, denn wir bieten keine Rechtsberatung. Ein Mieterverein oder eine Rechtsanwältin kann das für Ihren Einzelfall beurteilen.

  • Umlage: Ist die Grundsteuer oder „die Betriebskosten“ im Mietvertrag vereinbart? (§ 556 Abs. 1 BGB)2
  • Verteilung: Wurde nach Wohnfläche verteilt, bei einer Eigentumswohnung der Betrag aus dem Bescheid für die Wohnung unverändert übernommen? (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB)6
  • Position: Steht die Grundsteuer allein, nicht zusammen mit der Straßenreinigung? (BGH VIII ZR 285/15)20
  • Betrag: Stimmt die Summe mit dem Bescheid für 2025 überein?3
  • Vorbehalt: Steht in der Abrechnung ein Hinweis wie „vorläufig“ oder ein Nachberechnungsvorbehalt? (BGH VIII ZR 264/12)8

Häufige Fragen

Gehört die Grundsteuer zu den Nebenkosten?

Ja. Die Grundsteuer ist nach der Betriebskostenverordnung die erste umlagefähige Kostenart (§ 2 S. 1 Nr. 1 BetrKV)1. Zahlen müssen Sie sie nur, wenn Ihr Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB)2.

Warum ist meine Grundsteuer 2025 gestiegen?

Seit 2025 gelten neue Messbeträge nach der Grundsteuerreform (§ 36 Abs. 2 GrStG)3. Zugleich setzt jede Gemeinde ihren Hebesatz selbst fest (§ 25 Abs. 1 GrStG)14. Ob Ihr Betrag stimmt, zeigt nur der Grundsteuerbescheid.

Muss ich die Grundsteuer zahlen, wenn der Mietvertrag nichts dazu sagt?

Umgelegt werden darf nur, was vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB)2. Es genügt aber der Verweis auf „die Betriebskosten“ (BGH VIII ZR 137/15)5.

Wie rechne ich meinen Anteil an der Grundsteuer nach?

Teilen Sie Ihre Wohnfläche durch die gesamte Wohnfläche des Hauses und multiplizieren Sie mit der Grundsteuer des Hauses (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB)6. Bei einer Eigentumswohnung zählt der Bescheid für die Wohnung selbst (BGH VIII ZR 252/12)7.

Darf ich den Grundsteuerbescheid einsehen?

Ja, Sie können Einsicht in die Belege verlangen; der Vermieter darf sie auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB)2.

Quellen

  1. § 2 BetrKV (Betriebskostenverordnung), Stand: zuletzt geändert durch Art. 4 G v. 16.10.2023 (BGBl. 2023 I Nr. 280), abgerufen am zurück zum Text
  2. § 556 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), Stand: zuletzt geändert durch Art. 6 G v. 23.7.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226), abgerufen am zurück zum Text
  3. § 36 GrStG (Grundsteuergesetz), Stand: zuletzt geändert durch Art. 32 G v. 2.12.2024 (BGBl. 2024 I Nr. 387), abgerufen am zurück zum Text
  4. § 37 GrStG (Grundsteuergesetz), Stand: zuletzt geändert durch Art. 32 G v. 2.12.2024 (BGBl. 2024 I Nr. 387), abgerufen am zurück zum Text
  5. BGH, Entscheidung vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15 (Umlagevereinbarung), Stand: 10.02.2016, abgerufen am zurück zum Text
  6. § 556a BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), Stand: zuletzt geändert durch Art. 6 G v. 23.7.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226), abgerufen am zurück zum Text
  7. BGH, Entscheidung vom 17.04.2013 – VIII ZR 252/12, Stand: 17.04.2013, abgerufen am zurück zum Text
  8. BGH, Entscheidung vom 12.12.2012 – VIII ZR 264/12, Stand: 12.12.2012, abgerufen am zurück zum Text
  9. BGH, Entscheidung vom 05.07.2006 – VIII ZR 220/05, Stand: 05.07.2006, abgerufen am zurück zum Text
  10. § 266 BewG (Bewertungsgesetz), Stand: Neufassung 1.2.1991, zuletzt geändert durch Art. 19 G v. 22.6.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 192), abgerufen am zurück zum Text
  11. § 15 GrStG (Grundsteuergesetz), Stand: zuletzt geändert durch Art. 32 G v. 2.12.2024 (BGBl. 2024 I Nr. 387), abgerufen am zurück zum Text
  12. BGH, Entscheidung vom 12.05.2010 – VIII ZR 185/09, Stand: 12.05.2010, abgerufen am zurück zum Text
  13. § 13 GrStG (Grundsteuergesetz), Stand: zuletzt geändert durch Art. 32 G v. 2.12.2024 (BGBl. 2024 I Nr. 387), abgerufen am zurück zum Text
  14. § 25 GrStG (Grundsteuergesetz), Stand: zuletzt geändert durch Art. 32 G v. 2.12.2024 (BGBl. 2024 I Nr. 387), abgerufen am zurück zum Text
  15. § 38 LGrStG (Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg), Stand: Ursprungsfassung vom 4.11.2020 (GBl. BW S. 974), Bekanntmachung als abweichendes Landesrecht, abgerufen am zurück zum Text
  16. Art. 3 BayGrStG (Bayerisches Grundsteuergesetz), Stand: Bayerisches Grundsteuergesetz vom 10.12.2021 (GVBl. S. 638), Fassung laut gesetze-bayern.de, abgerufen am zurück zum Text
  17. § 40 LGrStG (Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg), Stand: Ursprungsfassung vom 4.11.2020 (GBl. BW S. 974), Bekanntmachung als abweichendes Landesrecht, abgerufen am zurück zum Text
  18. Art. 4 BayGrStG (Bayerisches Grundsteuergesetz), Stand: Bayerisches Grundsteuergesetz vom 10.12.2021 (GVBl. S. 638), Fassung laut gesetze-bayern.de, abgerufen am zurück zum Text
  19. BGH, Entscheidung vom 10.05.2017 – VIII ZR 79/16, Stand: 10.05.2017, abgerufen am zurück zum Text
  20. BGH, Entscheidung vom 24.01.2017 – VIII ZR 285/15, Hinweisbeschluss, Rn. 3 bis 6, Stand: 24.01.2017, abgerufen am zurück zum Text
  21. BGH, Entscheidung vom 08.12.2010 – VIII ZR 27/10, Stand: 08.12.2010, abgerufen am zurück zum Text
  22. BGH, Urteil vom 20.05.2026 – VIII ZR 6/24 (Wirtschaftlichkeit, Abzug bei Vollwartung Aufzug, Rechtsbehelf gegen den Grundsteuerbescheid), Stand: 20.05.2026, abgerufen am zurück zum Text

Dieser Text informiert allgemein und ist keine Rechtsberatung. Er ersetzt nicht die Prüfung Ihres Einzelfalls. Herausgeber: TM Internetmarketing GmbH, siehe Impressum. Rechtsstand: 28.10.2026.