Gebäudeversicherung in den Nebenkosten: Was Mieter zahlen müssen

Ist die Gebäudeversicherung in den Nebenkosten umlagefähig?

Ja. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, namentlich der Gebäudeversicherung gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden, sind Betriebskosten nach § 2 Nr. 13 BetrKV.¹ Der Mietvertrag muss die Umlage der Betriebskosten vorsehen.²

Ohne Vereinbarung im Mietvertrag trägt der Vermieter die Betriebskosten selbst.² Es genügt aber, wenn im Vertrag allgemein steht, dass der Mieter die Betriebskosten trägt (VIII ZR 137/15).⁶

Die Verordnung nennt als Beispiele auch die Glasversicherung und die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.¹

Welche Versicherungen darf der Vermieter umlegen und welche nicht?

Umlagefähig sind grundsätzlich alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen (VIII ZR 38/17).⁴ Die Verordnung zählt die einzelnen Versicherungen nur „namentlich“ auf, also beispielhaft.¹

Die Tabelle fasst zusammen, wie einzelne Versicherungen einzuordnen sind. Bei Selbstbehalt, Terrorversicherung und Mietausfallversicherung ist die Rechtslage weniger klar als bei der Gebäudeversicherung selbst; die Tabelle sagt jeweils dazu, worauf die Einordnung beruht.

Rechtsschutz- und Hausratversicherung des Vermieters sind laut Deutschem Mieterbund keine Betriebskosten.³ Das ist eine Aussage eines Verbandes, keine Gerichtsentscheidung.

Ist ein Mietausfall in der Gebäudeversicherung umlagefähig?

Ja, wenn der Mietausfall in der Gebäudeversicherung mitversichert ist. Der Bundesgerichtshof hat 2018 entschieden, dass die Kosten eines mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens umlagefähig sind (VIII ZR 38/17).⁴

Anders ist es bei einer eigenständigen Mietausfallversicherung. Der Bundesgerichtshof führt in der Entscheidung aus, dass sie vorrangig die finanziellen Interessen des Vermieters abdeckt und deshalb nach der Fachliteratur nicht auf den Mieter umgelegt werden darf.⁴ Darüber hat er in diesem Fall nicht tragend entschieden.

Der Mieter, der die Versicherungskosten anteilig übernimmt, darf nach dem Bundesgerichtshof erwarten, im Schadensfall einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben.⁴

Muss ich den Selbstbehalt nach einem Schaden mitzahlen?

Nach ganz überwiegender Ansicht nicht. Der Bundesgerichtshof gibt in einem Wohnungseigentumsfall wieder, dass vermietende Eigentümer die Prämie regelmäßig umlegen können, den Selbstbehalt aber nach ganz überwiegender Ansicht allein tragen (V ZR 69/21).⁵ Das ist nur eine Nebenbemerkung zum Wohnungseigentum und keine Mietrechtsentscheidung.

Ein Selbstbehalt ist der Betrag, den der Versicherte im Schadensfall selbst trägt. Er ist nach dem Bundesgerichtshof regelmäßig damit verbunden, dass die Prämie niedriger ausfällt.⁵

Steht in Ihrer Abrechnung ein Posten wie „Selbstbeteiligung“ oder „Schadenanteil“, fragen Sie beim Vermieter nach, wofür er angefallen ist, und verlangen Sie die Belege.

Zahle ich die höhere Versicherung wegen eines Ladens im Haus mit?

In der Regel ja. Ein Abzug der Gewerbekosten vorab ist jedenfalls dann nicht nötig, wenn sie nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnungsmieter führen (VIII ZR 78/05).⁸ Dass das Gewerbe die Versicherung erheblich verteuert, muss der Mieter darlegen und beweisen (VIII ZR 251/05).⁹

Im Fall VIII ZR 251/05 trugen die Mieter vor, ein Behindertenwohnheim im Haus erhöhe die Kosten der Feuer- und der Gebäudehaftpflichtversicherung wesentlich.⁹ Der Bundesgerichtshof hielt das für klärungsbedürftig.⁹

Die Darlegungs- und Beweislast für eine solche Erhöhung liegt beim Mieter. Die dafür nötigen Informationen kann er vom Vermieter als Auskunft verlangen und über die Einsicht in die Belege erhalten.⁹

Darf der Vermieter mich für einen Schaden haftbar machen, obwohl ich die Versicherung mitbezahle?

In der Regel nicht, wenn Sie den Schaden leicht fahrlässig verursacht haben und die Gebäudeversicherung ihn abdeckt. Der Bundesgerichtshof hat 2014 entschieden, dass der Vermieter bei einem leicht fahrlässig verursachten Wohnungsbrand grundsätzlich die Versicherung in Anspruch nehmen muss, nicht den Mieter (VIII ZR 191/13).¹⁰

Voraussetzung ist, dass der Vermieter eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen hat, deren Kosten der Mieter trägt.¹⁰ Zudem nimmt der Bundesgerichtshof in dieser Konstellation regelmäßig einen stillschweigenden Verzicht des Versicherers an, bei einfacher Fahrlässigkeit des Mieters Rückgriff bei ihm zu nehmen.⁴

Was können Sie tun, wenn die Versicherung zu teuer ist?

Der Vermieter muss bei der Abrechnung den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten (§ 556 Abs. 3 BGB).² Ein Verstoß setzt zunächst voraus, dass er Leistungen zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen beauftragt hat (VIII ZR 6/24).¹¹

Fehlende Vergleichsangebote allein sind nach dem Bundesgerichtshof noch kein Verstoß.¹¹ Die Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten trägt der Mieter; über die Belegeinsicht ist es ihm grundsätzlich möglich, sich einen Überblick über die Angemessenheit zu verschaffen.¹¹ Ein Hinweis auf einen höheren überregionalen Durchschnitt genügt nicht (VIII ZR 340/10).¹²

Hatte der Vermieter einen Vertrag schon vor Ihrem Mietbeginn abgeschlossen, kommt ein Verstoß nach dem Bundesgerichtshof nur in Betracht, wenn eine Korrektur während der Mietzeit, etwa durch Kündigung, möglich und wirtschaftlich zumutbar war und er sie nicht ergriffen hat; entschieden ist das für einen Dienstleistungsvertrag (VIII ZR 230/21).¹³

Auch dieser Einwand ist fristgebunden: Der Einwendungsausschluss von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung gilt grundsätzlich ebenfalls für die Rüge der Unwirtschaftlichkeit.^11,2

Wie hoch sind die Versicherungskosten in der Nebenkostenabrechnung normalerweise?

Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes nennt für Sach- und Haftpflichtversicherungen im Abrechnungsjahr 2024 durchschnittlich 0,31 € je Quadratmeter und Monat.³ Alle Betriebskosten zusammen lagen bei 2,67 € je Quadratmeter und Monat.³

Ein Durchschnitt bedeutet: Alle erfassten Kosten werden zusammengezählt und gleichmäßig verteilt. Einzelne teure Häuser ziehen ihn nach oben, deshalb passt er nicht auf jedes Haus.

Liegt Ihre Position darüber, ist das ein Anlass, die Belege anzusehen, aber kein Beweis für eine Unwirtschaftlichkeit (VIII ZR 340/10).¹²

Wie finden Sie die Versicherungen in Ihrer Abrechnung und was zeigt unsere Prüfung?

Suchen Sie die Zeile „Versicherung“ oder „Gebäudeversicherung“ und rechnen Sie den Betrag auf Ihre Wohnfläche um. Sach- und Haftpflichtversicherung dürfen in einer Summe stehen; die Aufteilung können Sie über die Belegeinsicht kontrollieren (VIII ZR 346/08).¹⁴

Das Recht auf Belegeinsicht folgt aus § 556 Abs. 4 BGB.² Wichtige Unterlagen sind der Versicherungsschein und die Prämienrechnung.

Unsere Prüfung ordnet die Position den Versicherungskosten zu und weist darauf hin, wenn sie je Quadratmeter deutlich über dem Durchschnitt des Betriebskostenspiegels³ liegt. Der Bericht enthält immer einen Antrag auf Belegeinsicht. Ob die Versicherung wirtschaftlich ist, ob Gewerbe im Haus abzuziehen ist und ob Rechtsschutz, Hausrat, Mietausfall oder Selbstbehalt in der Position stecken, prüft sie nicht; dafür bleibt die Belegeinsicht.