Betriebskostenverordnung (BetrKV): Aufbau, 17 Kostenarten und Grenzen

Was regelt die Betriebskostenverordnung?

Die Betriebskostenverordnung ist die Rechtsverordnung vom 25.11.2003, die festlegt, was Betriebskosten sind und welche Kostenarten dazugehören: § 1 enthält die Begriffsbestimmung, § 2 die Aufstellung der Betriebskosten.⁴

Die Verordnung gilt seit dem 1.1.2004 und wurde zuletzt durch Art. 4 des Gesetzes vom 16.10.2023 geändert.⁴

Das Bürgerliche Gesetzbuch verweist auf sie: Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (§ 556 Abs. 1 BGB).²

Ob der Mieter Betriebskosten zahlen muss, regelt die Verordnung nicht, sondern der Mietvertrag (§ 556 Abs. 1 BGB).² Die Verordnung gibt nur den Rahmen vor, welche Kosten überhaupt Betriebskosten sind.⁴

Muss der Mietvertrag die Betriebskosten ausdrücklich nennen?

Der Mieter trägt Betriebskosten nur, wenn die Vertragsparteien das vereinbaren (§ 556 Abs. 1 BGB).² Im Wohnraummietvertrag genügt dafür die Vereinbarung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt, auch ohne beigefügten Katalog (BGH VIII ZR 137/15).⁷

Ohne Vereinbarung ist keine Umlage möglich, denn die Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter setzt die Absprache voraus (§ 556 Abs. 1 BGB).²

Haben die Parteien nichts anderes vereinbart, werden Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt. Kosten, die von einem erfassten Verbrauch abhängen, werden nach einem Maßstab umgelegt, der den unterschiedlichen Verbrauch berücksichtigt (§ 556a Abs. 1 BGB).⁸

Für sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 gilt eine strengere Regel: Sie muss der Mieter nur zahlen, wenn die Umlage der im Einzelnen bestimmten Kosten vereinbart ist (BGH VIII ZR 167/03).⁵

Was sind Betriebskosten nach § 1 BetrKV?

Betriebskosten sind Kosten, die durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV).³

Nicht dazu gehören nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV die Verwaltungskosten: die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, die vom Vermieter persönlich geleistete Verwaltungsarbeit, die Kosten für Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung.³

Ausgenommen sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV auch die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, also die Kosten, um durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehende Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.³

Erbringt der Eigentümer selbst Sach- oder Arbeitsleistungen, darf er den Betrag ansetzen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, etwa eines Unternehmers, angesetzt werden könnte. Die Umsatzsteuer des Dritten darf er nicht ansetzen (§ 1 Abs. 1 S. 2 BetrKV).³

Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung sind nach dem Bundesgerichtshof Instandsetzungskosten (BGH VIII ZR 146/03).⁹ Für die Dachrinnenreinigung hat er unterschieden, ob sie in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muss oder ob eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass vorliegt oder gar eine bereits eingetretene Verstopfung beseitigt werden soll.⁹

Welche 17 Kostenarten nennt § 2 BetrKV?

§ 2 Satz 1 BetrKV nennt 17 Kostenarten: von den laufenden öffentlichen Lasten (Nr. 1) über Wasser, Heizung, Aufzug, Müll, Reinigung, Gartenpflege, Beleuchtung und Versicherungen bis zu den sonstigen Betriebskosten (Nr. 17).¹

Die Tabelle fasst den Normtext zusammen und nennt bewusst keine Euro-Werte. Durchschnittskosten je Kostenart nennt unser Ratgeber zu den umlagefähigen Nebenkosten.

Für Anlagen, die ab dem 1. Dezember 2021 errichtet worden sind, ist Nr. 15 Buchst. a und b nicht anzuwenden (§ 2 S. 2 BetrKV).¹

Was sind sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 und wann muss ich sie zahlen?

Sonstige Betriebskosten sind Betriebskosten, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind (§ 2 S. 1 Nr. 17 BetrKV).¹ Der Mieter zahlt sie nur, wenn die Umlage der einzelnen Kosten mit ihm vereinbart ist, in der Regel im Mietvertrag (BGH VIII ZR 167/03).⁵

Wiederkehrende Kosten für die Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage, etwa der Elektroanlage, sind Betriebskosten, die bei ausdrücklicher Vereinbarung als sonstige Betriebskosten umgelegt werden können (BGH VIII ZR 123/06).¹³

Auch die Wartung von Rauchwarnmeldern kann als sonstige Betriebskosten umgelegt werden. Sie wird von einer Vereinbarung erfasst, die die Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen vorsieht (BGH VIII ZR 117/21).¹⁴

Wichtig ist deshalb der Wortlaut des Mietvertrags: Steht die einzelne Kostenart dort nicht und wurde ihre Umlage auch sonst nicht vereinbart, darf sie nicht unter „sonstige Betriebskosten“ auf Sie umgelegt werden.⁵

Darf der Vermieter mehrere Kostenarten in einer Position zusammenfassen?

Grundsätzlich nicht über die Grenzen der Nummern hinweg: Nach dem Bundesgerichtshof ist die Abrechnung grundsätzlich nachvollziehbar, wenn ihre Aufschlüsselung den einzelnen Ziffern des Katalogs in § 2 BetrKV entspricht; Kosten verschiedener Ziffern, etwa Wasserversorgung und Beleuchtung, dürfen nicht zusammengefasst werden (BGH VIII ZR 285/15).^1,6

Kosten innerhalb einer Nummer darf der Vermieter dagegen zusammenfassen: Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung (Nr. 13) darf er in einer Summe unter „Versicherung“ abrechnen (BGH VIII ZR 346/08).^1,15

Eine Ausnahme nennt der Bundesgerichtshof für die sachlich eng zusammenhängenden Kosten für Frisch- und Schmutzwasser, sofern auch die Abwasserkosten nach dem Frischwasserverbrauch berechnet werden (BGH VIII ZR 285/15).⁶

Seit wann gilt die Betriebskostenverordnung und was hat sich geändert?

Die Verordnung wurde am 25.11.2003 ausgefertigt und gilt seit dem 1.1.2004; zuletzt geändert wurde sie durch Art. 4 des Gesetzes vom 16.10.2023.⁴

Seit dem 1.1.2004 ersetzt § 2 BetrKV die frühere Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (BGH VIII ZR 27/07).^1,16

Bei den Kabelgebühren gilt eine Befristung: Das Nutzungsentgelt für eine fremde Antennenanlage, die Urheberrechtsgebühren für die Kabelweitersendung und die Grundgebühren für Breitbandanschlüsse nennt Nr. 15 nur bis zum 30.6.2024, und für Anlagen ab dem 1.12.2021 ist Nr. 15 Buchst. a und b gar nicht anzuwenden (§ 2 BetrKV).¹ Einzelheiten erklärt unser Ratgeber zum Nebenkostenprivileg bei Kabelanschlüssen.

Wie finde ich die Betriebskostenverordnung in meiner Abrechnung wieder?

Vergleichen Sie jede Position Ihrer Abrechnung mit den 17 Nummern des § 2 BetrKV und fragen Sie bei jeder Position, ob der Mietvertrag Betriebskosten auf Sie überträgt und ob es sich um Verwaltung oder Reparatur handelt.^1,2

Bezeichnungen wie „Verwaltung“, „Reparatur“ oder „Instandhaltung“ sind ein Warnzeichen, weil Verwaltungs- und Instandhaltungskosten keine Betriebskosten sind (§ 1 Abs. 2 BetrKV).³ Dasselbe gilt für eine Notdienstpauschale des Hausmeisters (BGH VIII ZR 62/19).¹⁰

Eine Position unter „sonstige Betriebskosten“ gleichen Sie mit dem Mietvertrag ab: Die einzelne Kostenart muss dort genannt sein (BGH VIII ZR 167/03).⁵

Einwendungen müssen Sie spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).²

Unsere Prüfung ordnet die Positionen Ihrer Abrechnung, soweit die Bezeichnung es erlaubt, den 17 Nummern zu und markiert Verwaltungs- und Reparaturkosten, sonstige Betriebskosten ohne Nennung im Mietvertrag und Kabelgebühren nach dem 30.6.2024. Ob eine sonstige Betriebskostenart im Mietvertrag steht, gleicht sie nur ab, wenn Sie den Mietvertrag mit hochladen; ohne Mietvertrag markiert sie die Position zur Prüfung.