Allgemeinstrom in den Nebenkosten: Was dazugehört und was nicht

Was ist Allgemeinstrom in der Nebenkostenabrechnung?

Allgemeinstrom ist der Strom, den das Haus für gemeinsam genutzte Flächen verbraucht, vor allem für Licht in Treppenhaus, Flur und Keller und für die Außenbeleuchtung. Die Betriebskostenverordnung ordnet ihn den Kosten der Beleuchtung zu.¹

Das Wort „Allgemeinstrom“ steht nicht in der Betriebskostenverordnung. Sie nennt in § 2 Satz 1 Nr. 11 die „Kosten der Beleuchtung“ und rechnet dazu den Strom für die Außenbeleuchtung und für die von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, etwa Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen.¹

„Allgemeinstrom“ ist ein Begriff aus der Abrechnungspraxis, den auch der Bundesgerichtshof verwendet.² Je nach Abrechnung steht dafür auch „Hausstrom“, „Treppenhausstrom“ oder einfach „Beleuchtung“.

Welcher Strom gehört in den Allgemeinstrom und welcher nicht?

In den Allgemeinstrom gehört nur der Strom für Licht in gemeinsam genutzten Räumen und im Außenbereich. Der Betriebsstrom von Heizung, Aufzug, Gemeinschaftsantenne und Wäschepflege zählt zur jeweils eigenen Kostenart.¹

Die Tabelle zeigt die Zuordnung nach dem Wortlaut der Verordnung. Die Beleuchtung darf außerdem nicht mit einer anderen Kostenart zu einer Position zusammengefasst werden; der Bundesgerichtshof nennt als Beispiel die Wasserversorgung (VIII ZR 285/15).⁴

Darf der Heizungsstrom im Allgemeinstrom stehen?

Nein. Der Bundesgerichtshof hat 2008 entschieden, dass es nicht zulässig ist, die Stromkosten der Heizungsanlage als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen (VIII ZR 27/07).² Der Vermieter muss sie gesondert ermitteln; abrechnen darf er sie nur als Teil der Heizkosten.²

Der Betriebsstrom der Heizung gehört zu den Kosten der zentralen Heizungsanlage. Diese Kosten werden nach der Heizkostenverordnung zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch verteilt.⁵ Im Allgemeinstrom würde derselbe Strom dagegen nach dem Maßstab dieser Position verteilt.

Gibt es keinen eigenen Zähler für die Heizungsanlage, darf der Vermieter den Heizanteil schätzen.² Für die Jahresabrechnung von Wohnungseigentümern hat der Bundesgerichtshof 2016 entschieden, dass der Heizanteil dann aus dem Allgemeinstrom herausgeschätzt werden muss (V ZR 166/15).⁶ Rechnet ein Vermieter den Heizstrom gar nicht ab, trägt er ihn selbst; der Mieter ist dadurch nicht benachteiligt.⁶

Ob in Ihrem Allgemeinstrom Heizstrom steckt, sehen Sie der Zeile nicht an. Fragen Sie beim Vermieter nach, ob Pumpen und Brenner einen eigenen Zähler haben und wie der Heizanteil ermittelt wurde.

Wie darf der Vermieter den Heizstrom schätzen?

Ohne eigenen Zähler darf der Vermieter den Heizstrom schätzen. Bestreiten Sie den angesetzten Betrag, muss er die Grundlagen seiner Schätzung darlegen (VIII ZR 27/07).²

Im entschiedenen Fall zog der Vermieter pauschal 5 % der gesamten Stromkosten als Heizstrom ab, ohne die Grundlagen der Schätzung zu nennen.² Das genügte dem Bundesgerichtshof nicht.²

In seiner Entscheidung zur Abrechnung unter Wohnungseigentümern nennt der Bundesgerichtshof als Schätzwege einen Bruchteil der Brennstoffkosten oder eine Berechnung aus dem Stromverbrauch der angeschlossenen Geräte und den Heiztagen.⁶ Die Tabelle zeigt die Spannen, die er aus der Fachliteratur wiedergibt. Es sind keine Richtwerte des Gerichts, und sie beziehen sich auf die Brennstoffkosten, nicht auf die gesamten Stromkosten wie im Fall oben.⁶

Wie wird der Allgemeinstrom auf die Mieter verteilt?

Ohne anderslautende Vereinbarung wird der Allgemeinstrom nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt.⁷ Hängt eine Betriebskostenart von einem erfassten Verbrauch ab, muss der Maßstab den unterschiedlichen Verbrauch berücksichtigen.⁷

Ist eine Eigentumswohnung vermietet und nichts anderes vereinbart, gilt der Maßstab, nach dem die Wohnungseigentümer die Kosten untereinander verteilen (§ 556a Abs. 3 BGB).⁷

Ihr Anteil ergibt sich aus Ihrer Wohnfläche geteilt durch die Gesamtwohnfläche des Hauses. Prüfen Sie in der Abrechnung, ob beide Flächen stimmen und ob der Vertrag einen anderen Maßstab vorsieht.

Muss ich den Strom für die Wallbox eines Nachbarn mitbezahlen?

Das ist nicht abschließend geklärt. Die Betriebskostenverordnung nennt bei der Beleuchtung nur die Außenbeleuchtung und gemeinsam genutzte Gebäudeteile, den Ladestrom eines einzelnen Nutzers nennt sie nicht.¹ Eine Gerichtsentscheidung dazu haben wir nicht gefunden.

Nach § 554 Abs. 1 BGB können Mieter vom Vermieter die Erlaubnis für bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen.⁸ Die Vorschrift regelt die Erlaubnis, nicht die Stromkosten.⁸

Fragen Sie den Vermieter deshalb, ob die Wallbox einen eigenen Zähler hat und wie ihr Strom abgerechnet wird. Steht ein Posten für Ladestrom im Allgemeinstrom, lassen Sie sich die Berechnung zeigen.

Wie hoch ist der Allgemeinstrom normalerweise?

Laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes lagen die Kosten der Beleuchtung im Abrechnungsjahr 2024 im Durchschnitt bei 0,06 € je Quadratmeter und Monat.³ Die gesamten Betriebskosten betrugen durchschnittlich 2,67 € je Quadratmeter und Monat.⁹

Ein Durchschnitt bedeutet: Alle erfassten Kosten werden zusammengezählt und gleichmäßig verteilt. Einzelne teure Häuser ziehen ihn nach oben, deshalb passt er nicht auf jedes Haus. Der Mieterbund weist darauf hin, dass sich mit dem Spiegel keine verbindlichen Überprüfungen vornehmen lassen.¹⁰

Liegt Ihr Wert über dem Durchschnitt, haben Sie damit noch keine Unwirtschaftlichkeit bewiesen. Der Bundesgerichtshof hat 2011 entschieden, dass der Hinweis auf einen überregionalen Durchschnitt die Darlegungslast des Mieters nicht erfüllt (VIII ZR 340/10).¹¹ Der Vergleich ist ein Anlass, die Belege anzusehen.

Wie können Sie die Allgemeinstrom-Kosten in Ihrer Abrechnung überprüfen?

Suchen Sie die Zeile „Allgemeinstrom“, „Hausstrom“ oder „Beleuchtung“, rechnen Sie den Betrag auf Ihre Wohnfläche um und verlangen Sie bei Zweifeln Einsicht in die Belege. Das Einsichtsrecht ergibt sich aus § 556 Abs. 4 BGB.¹²

In der Belegeinsicht sind die Stromrechnung, die Zählerstände und, falls Heizstrom abgezogen wurde, die Grundlagen der Schätzung die wichtigsten Unterlagen.

Heißt die Position „Allgemeinstrom“, „Hausstrom“ oder „Beleuchtung“, ordnet unsere Prüfung sie den Beleuchtungskosten zu und weist darauf hin, wenn sie je Quadratmeter um mindestens die Hälfte über dem Durchschnitt des Betriebskostenspiegels³ liegt. Der Bericht enthält immer einen Hinweis auf die Belegeinsicht. Ob in einem Allgemeinstrom Heizstrom steckt, erkennt die Prüfung nicht; dafür bleibt die Belegeinsicht.