Heizkostenverordnung: Geltung, Verbrauchsanteil und Kürzungsrechte für Mieter

Für wen gilt die Heizkostenverordnung?

Die Heizkostenverordnung gilt für die Verteilung der Kosten zentraler Heizungs- und Warmwasseranlagen sowie der gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser an die Nutzer (§ 1 Abs. 1 HeizkostenV).³ Sie geht abweichenden Klauseln im Mietvertrag vor (§ 2 HeizkostenV).⁴

Bei vermieteten Eigentumswohnungen steht der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Mieter dem Gebäudeeigentümer gleich (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenV).³ Die Verordnung gilt auch für preisgebundenen Wohnraum, soweit nichts anderes bestimmt ist (§ 1 Abs. 4 HeizkostenV).³

Der Vorrang vor dem Mietvertrag gilt nicht in Gebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt (§ 2 HeizkostenV).⁴

Nach dem Wortlaut von § 1 Abs. 1 HeizkostenV betrifft die Verordnung zentrale Anlagen.³ Eine Gasetagenheizung, die nur Ihre Wohnung versorgt, ist keine zentrale Anlage und liegt deshalb nach unserer Auslegung des Wortlauts außerhalb der Verordnung; eine Entscheidung dazu haben wir nicht gelesen.

Die Verordnung gilt in der Fassung der Bekanntmachung vom 5. Oktober 2009, zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 16. Oktober 2023 (Stand laut Gesetzestext, abgerufen am 28.10.2026).³

Was regelt die Heizkostenverordnung Paragraf für Paragraf?

Die Heizkostenverordnung regelt die Erfassung des Verbrauchs, die Verteilung der Kosten, abweichende Vereinbarungen, Ausnahmen und die Kürzungsrechte der Nutzer. Die Tabelle ordnet die wichtigsten Paragrafen zu und nennt, was Mieter davon haben.

Muss der Vermieter den Verbrauch erfassen und was müssen Mieter dulden?

Ja. Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen, die Nutzer haben den Einbau der Geräte zu dulden (§ 4 Abs. 1, 2 HeizkostenV).⁷ Sie können verlangen, dass der Vermieter diese Pflicht erfüllt (§ 4 Abs. 4 HeizkostenV).⁷

Für Wärme sind Wärmezähler oder Heizkostenverteiler zu verwenden, für Warmwasser Warmwasserzähler (§ 5 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV).⁸ Gemeinschaftsräume sind von der Erfassung ausgenommen, außer solche mit hohem Verbrauch wie Schwimmbad oder Sauna (§ 4 Abs. 3 HeizkostenV).⁷

Die Miete oder das Leasing der Geräte ist vorher mit den Kosten mitzuteilen und unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht (§ 4 Abs. 2 HeizkostenV).⁷

Werden Nutzer mit unterschiedlichen Geräten erfasst, ist zuerst eine Vorerfassung nach Nutzergruppen nötig (§ 5 Abs. 7 S. 1 HeizkostenV).⁸ Der Bundesgerichtshof verlangt dafür für jede Nutzergruppe einen eigenen Zähler; eine Differenzrechnung genügt nicht (VIII ZR 57/07).¹⁸ Im entschiedenen Fall ließ sich die unterbliebene Vorerfassung nicht mehr nachholen, und die Abrechnungen wurden um 15 Prozent gekürzt (VIII ZR 57/07, zur damaligen Fassung der Verordnung).¹⁸

Wie viel Prozent der Heizkosten müssen nach Verbrauch verteilt werden?

Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heizkosten sind nach dem erfassten Wärmeverbrauch zu verteilen, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV).¹ Beim Warmwasser gilt dieselbe Spanne, der Rest wird nur nach Fläche verteilt (§ 8 Abs. 1 HeizkostenV).¹¹

Die Wahl des Abrechnungsmaßstabs innerhalb dieser Spanne, etwa 50 zu 50 oder 70 zu 30, bleibt dem Gebäudeeigentümer überlassen.⁹ Eine Änderung ist nur für künftige Zeiträume, nur aus den in der Vorschrift genannten Gründen und nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig (§ 6 Abs. 4 HeizkostenV).⁹

Ein höherer Verbrauchsanteil als 70 Prozent ist zulässig, wenn er vertraglich vereinbart ist (§ 10 HeizkostenV).¹⁴ In bestimmten Gebäuden schreibt § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV dagegen 70 Prozent vor: bei Gebäuden, die die Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllen, mit Öl- oder Gasheizung und überwiegend gedämmten freiliegenden Leitungen.¹ Dann kann der Mieter die 70 Prozent verlangen und ist nicht auf die Kürzung beschränkt (BGH VIII ZR 113/17).¹⁹

Sind die freiliegenden Leitungen überwiegend ungedämmt und wird deshalb ein wesentlicher Teil des Verbrauchs nicht erfasst, darf der Verbrauch nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden, die sogenannte Rohrwärme (§ 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV).¹ Für nicht freiliegende ungedämmte Leitungen gilt das nicht entsprechend (BGH VIII ZR 5/16).²⁰

Zu den verteilbaren Heizkosten gehören unter anderem Brennstoff und Lieferung, Betriebsstrom, Bedienung und Wartung, Reinigung, Immissionsmessung, Miete und Verwendung der Erfassungsgeräte einschließlich Eichung sowie die Kosten der Abrechnung (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV).¹

Wann darf ich nach der Heizkostenverordnung kürzen?

Nutzer dürfen ihren Kostenanteil um 15 Prozent kürzen, wenn entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird (§ 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV); fehlt entgegen § 5 Abs. 2 oder 3 die Fernablesbarkeit oder fehlt die Verbrauchsinformation nach § 6a, sind es 3 Prozent (§ 12 Abs. 1 S. 2, 3 HeizkostenV).²

Die 15 Prozent werden von dem Anteil berechnet, den die Abrechnung für Sie ausweist (BGH VIII ZR 329/14).²¹ Bei 720 Euro ausgewiesenem Anteil sind 15 Prozent davon 108 Euro (Beispiel mit eigenen Zahlen).²¹

Das Abflussprinzip, also die Abrechnung nach bezahlten statt verbrauchten Brennstoffen, ist unzulässig; der Fehler lässt sich nicht durch die Kürzung ausgleichen. Eine Nachzahlung für die Heizkosten kann der Vermieter dann nur verlangen, wenn er eine neue Abrechnung nach dem Verbrauch vorlegt (BGH VIII ZR 156/11).²²

Vor dem Kürzen sind die Ausnahmen des § 11 HeizkostenV zu prüfen, etwa bei sehr geringem Heizwärmebedarf.¹⁵

Offen ist, ob sich die Kürzungen um 15 Prozent und 3 Prozent addieren; die Verordnung regelt das nicht, und wir haben dazu keine Entscheidung gefunden.² Ebenfalls offen ist, ob die Kürzung um 15 Prozent greift, wenn zwar nach Verbrauch abgerechnet wird, der Verbrauchsanteil aber unter 50 Prozent liegt; auch das ist in den von uns gelesenen Quellen nicht entschieden.²

Was gilt bei verbundener Anlage, Geräteausfall und Nutzerwechsel?

Bei einer verbundenen Anlage, die Heizung und Warmwasser aus einem Kessel versorgt, ist die Wärmemenge für das Warmwasser mit einem Wärmezähler zu messen (§ 9 Abs. 2 HeizkostenV).¹² Fällt ein Gerät aus, wird der Verbrauch geschätzt (§ 9a HeizkostenV); beim Nutzerwechsel ist eine Zwischenablesung nötig (§ 9b HeizkostenV).^5,13

Nur wenn die Wärmemenge mit unzumutbar hohem Aufwand zu messen wäre, darf sie nach einer Zahlenwertgleichung bestimmt werden (§ 9 Abs. 2 S. 2 HeizkostenV).¹² Fehlt der vorgesehene Wärmemengenzähler, ist die Abrechnung nach dem Bundesgerichtshof nicht verbrauchsabhängig im Sinne von § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV, und der Mieter darf um 15 Prozent kürzen (VIII ZR 151/20).^2,16

Fällt ein Gerät aus oder kann der Verbrauch aus einem anderen zwingenden Grund nicht erfasst werden, wird er nach dem Verbrauch des Vorzeitraums, vergleichbarer Räume oder dem Durchschnitt ermittelt (§ 9a Abs. 1 HeizkostenV).⁵ Überschreitet die betroffene Fläche 25 Prozent, werden die Kosten ausschließlich nach den Flächenmaßstäben verteilt (§ 9a Abs. 2 HeizkostenV).⁵

Eine solche Schätzung ist keine nicht verbrauchsabhängige Abrechnung. Ein Ablesefehler ist ein anderer zwingender Grund, und der Mieter kann deshalb nicht um 15 Prozent kürzen (BGH VIII ZR 373/04).⁶

Beim Nutzerwechsel ist die Zwischenablesung Pflicht, soweit der Vertrag nichts anderes regelt; die Verbrauchskosten werden nach der Zwischenablesung verteilt, die Grundkosten nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig, die Warmwasser-Grundkosten zeitanteilig (§ 9b Abs. 1, 2, 4 HeizkostenV).¹³ Die Kosten der Zwischenablesung sind Verwaltungskosten des Vermieters, wenn der Vertrag nichts anderes regelt (BGH VIII ZR 19/07).¹⁷

Welche Ausnahmen kennt die Heizkostenverordnung?

Die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung entfällt nach § 11 HeizkostenV in bestimmten Fällen, etwa bei sehr niedrigem Heizwärmebedarf, unverhältnismäßig hohen Kosten oder in Heimen für Alte, Pflegebedürftige, Studenten und Lehrlinge.¹⁵

Greift eine Ausnahme, fehlt es nach unserer Ableitung an einem Verstoß gegen die Verordnung, und das Kürzungsrecht aus § 12 HeizkostenV entfällt.² Die Aufzählung ist eine Auswahl; maßgeblich ist der Wortlaut von § 11 HeizkostenV.¹⁵

• Heizwärmebedarf unter 15 Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr (§ 11 Abs. 1 HeizkostenV).¹⁵
• Unverhältnismäßig hohe Kosten, die sich nicht innerhalb von zehn Jahren durch Einsparungen erwirtschaften lassen (§ 11 Abs. 1 HeizkostenV).¹⁵
• Gebäude vor dem 01.07.1981, in denen die Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen können (§ 11 Abs. 1 HeizkostenV).¹⁵
• Alters-, Pflege-, Studenten- und Lehrlingsheime (§ 11 Abs. 1 HeizkostenV).¹⁵
• Anlagen, die überwiegend Wärmerückgewinnung oder Solar nutzen, sowie die Befreiung durch eine Landesbehörde (§ 11 Abs. 1 HeizkostenV).¹⁵

Was gilt bei Fernablesung, Monatsinformation und CO2-Kosten?

Fernablesbare Geräte regelt § 5 HeizkostenV, die monatliche Verbrauchsinformation § 6a HeizkostenV; fehlt die vorgeschriebene Fernablesbarkeit oder die Information, sind 3 Prozent Kürzung möglich (§ 12 Abs. 1 S. 2, 3 HeizkostenV).^8,10,2

Geräte, die nach dem 01.12.2021 eingebaut werden, müssen fernablesbar sein; Bestandsgeräte sind bis zum 31.12.2026 nachzurüsten (§ 5 Abs. 2 S. 1, Abs. 3 S. 1 HeizkostenV).⁸ Bei fernablesbaren Geräten ist der Verbrauch seit dem 01.01.2022 monatlich mitzuteilen (§ 6a Abs. 1 Nr. 2 HeizkostenV).¹⁰

Fristen, Ausnahmen und ein Rechenbeispiel erklärt unser Ratgeber zur Pflicht für fernablesbare Zähler. Die Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter behandelt unser Ratgeber zur CO2-Kostenaufteilung. In unserem Ratgeber zur Heizkostenabrechnung finden Sie die Schritte, mit denen Sie Ihre Abrechnung gegen diese Regeln halten.

Wie finde ich die Vorgaben der Heizkostenverordnung in meiner Abrechnung?

Suchen Sie in der Abrechnung die Verteilung der Heizkosten nach Verbrauch und Fläche, die ausgewiesenen Verbrauchseinheiten und Ihren Kostenanteil. Daran erkennen Sie, ob nach Verbrauch abgerechnet wurde und wie hoch der Verbrauchsanteil ist.

Unsere Prüfung erkennt, wenn Heizkosten nur nach Fläche oder pauschal abgerechnet sind, und nennt dann 15 Prozent Ihres ausgewiesenen Anteils als Betrag. Sie prüft außerdem, ob der Verbrauchsanteil zwischen 50 und 70 Prozent liegt, erkennt eine Gebühr für die Zwischenablesung beim Nutzerwechsel als nicht umlagefähig und weist auf fehlende Pflichtangaben zur Verbrauchsinformation und auf Geräte, die nach den Fristen fernablesbar sein müssten, es aber nicht sind, mit 3 Prozent als Prüfhinweis.

Nicht automatisch prüfen kann unsere Prüfung die Zählerstände, die Pflicht zu 70 Prozent, die Vorerfassung, Schätzungen bei Geräteausfall und die Ausnahmen der Verordnung.

• Liegt der Verbrauchsanteil zwischen 50 und 70 Prozent der Kosten (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV)?¹
• Ist der Verbrauch nach Geräten erfasst, oder wurde nur nach Fläche oder pauschal abgerechnet (§ 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV)?²
• Wurde bei einem Nutzerwechsel zwischenabgelesen (§ 9b HeizkostenV)?¹³
• Steht in der Abrechnung ein Hinweis auf geschätzte Werte (§ 9a HeizkostenV)?⁵