Mietminderung bei Heizungsausfall und kalter Wohnung: Prozent, Grad und Heizkosten

Ab wann darf ich bei kalter Wohnung oder Heizungsausfall die Miete mindern?

Sobald die Heizung nicht mehr ausreichend wärmt und der Mangel nicht nur unerheblich ist. Unerheblich ist nach dem BGH nur ein sehr kurzer Ausfall oder eine vorübergehend geringfügige Unterschreitung um 1 Grad (XII ZR 251/02)⁵. Sonst sinkt die Miete kraft Gesetzes (§ 536 Abs. 1 BGB)¹.

Der Vermieter muss die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB)¹⁰. Ist die Tauglichkeit aufgehoben, sind Sie von der Miete befreit. Ist sie gemindert, zahlen Sie eine angemessen herabgesetzte Miete (§ 536 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB)¹. Eine unerhebliche Minderung bleibt außer Betracht (§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB)¹.

Das Funktionieren der Heizung ist nach dem BGH in den Wintermonaten und in der Übergangszeit von erheblicher Bedeutung für die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung (XII ZR 251/02)⁵. Eine Warmwasserversorgung rund um die Uhr gehört im Regelfall ebenfalls dazu⁵. Der Fall betraf die gewerbliche Zwischenmiete von Wohnungen⁵.

Bei einem Totalausfall von Heizung und Warmwasser im Januar muss der Mieter nicht darlegen, welche Raumtemperatur noch erreichbar war und woran der Ausfall lag (XII ZR 251/02)⁵.

Welche Temperatur muss meine Wohnung erreichen?

Eine gesetzliche Mindesttemperatur gibt es nicht. Das AG Köln setzte unter Berufung auf einen Kommentar eine Behaglichkeitstemperatur von 20 bis 22 Grad in den Haupträumen und 18 bis 20 Grad in den Nebenräumen an, das AG Bonn übernahm diese Werte unter Berufung auf das AG Köln^2,3.

Das AG Köln verlangte, dass der Vermieter für eine „Behaglichkeitstemperatur“ von 20 bis 22 Grad in den Haupträumen und 18 bis 20 Grad in den Nebenräumen sorgt (201 C 481/10, Rn. 29)². Der Mieter muss die Wärme regulieren können².

Das AG Bonn nannte dieselben Werte (206 C 18/19, Rn. 57)³. Weil ein Säugling in der Wohnung lebte, setzte es die Schwelle bei mindestens 22 Grad an; erreichbar waren in den Haupträumen nicht mehr als 20 Grad (Rn. 58)³. Bei Temperaturen knapp unter der Behaglichkeitsschwelle im November 2018 hielt es 10 Prozent für angemessen, das waren 130,30 Euro von 1.303,00 Euro Gesamtmiete (Rn. 53, 64)³.

Nachts, etwa zwischen 24 und 6 Uhr, hielt das AG Bonn eine Absenkung auf etwa 16 bis 17 Grad für zulässig, wenn die Tagestemperatur in etwa 30 bis 60 Minuten wieder erreicht wird (Rn. 57)³. Messen Sie die Temperatur in den betroffenen Räumen an mehreren Tagen und notieren Sie Datum, Uhrzeit und Raum.

Wie viel Prozent Mietminderung gibt es bei Heizungsausfall?

Eine feste Quote gibt es nicht. In den gefundenen Entscheidungen reichten die Quoten von 10 Prozent bei knapp verfehlter Behaglichkeitstemperatur bis 85 Prozent bei einem Totalausfall im Winter, jeweils als Einzelfall des genannten Gerichts^3,4.

Das AG Dortmund ging bei einer nicht beheizten und nicht beheizbaren Wohnung nach dem Totalausfall der Gasetagenheizung im Dezember von 80 Prozent aus (425 C 5019/12)⁴. Die weiteren Monate staffelte es nach der Gradtagtabelle der DIN 4713, die für die Verteilung der Heizkosten maßgeblich ist: Januar 85, Februar 75, März 65, April 40 und Mai 20 Prozent der Bruttomiete von 455,05 Euro⁴. Die Bruttomiete bestand aus 393,69 Euro Kaltmiete und 61,36 Euro Betriebskostenvorauszahlung⁴. Die fristlose Kündigung war unwirksam⁴.

Das AG Düsseldorf hielt 50 Prozent der Bruttomiete in der Heizperiode für angemessen, nachdem der Vermieter die Wohnung von der Zentralheizung abgeklemmt hatte (46 C 163/24)⁶. Das Fehlen jeglicher Beheizung ist danach unabhängig von gemessenen Temperaturen ein Mangel, und Infrarot-Ersatzgeräte ohne Thermostat müssen Mieter nicht hinnehmen (Rn. 20, 21)⁶. Eine weitere Mängelanzeige war nicht nötig, weil der Vermieter selbst abgeklemmt hatte⁶. Die Miete betrug 511,77 Euro, davon 114,88 Euro Vorauszahlungen⁶.

Das AG Bergheim setzte 25 Prozent je Heizperiode an, wenn noch 16 bis 18 Grad erreichbar waren; als Heizperiode galten Oktober bis einschließlich April¹². Grundlage war eine Kaltmiete von 375,80 Euro, also 75,16 Euro im Monat (26 C 526/09)¹².

Bei Störungen während einer Heizungsmodernisierung genügten dem AG Bonn gutgeschriebene 979,14 Euro, das entspricht für die Heizperiode 20 Prozent (206 C 233/19)¹³. Mehr gab es nicht, weil nicht dargelegt war, wann und in welchem Ausmaß die Heizung gestört war¹³. Notieren Sie deshalb Ausfalltage und Temperaturen.

Beispiel mit ausgedachten Zahlen: Bei 800 Euro Bruttomiete, davon 120 Euro Heizkostenvorauszahlung, und einer angenommenen Quote von 20 Prozent sind es für 14 von 31 Tagen im Januar 800 Euro × 20 % × 14/31 = 72,26 Euro⁸. Die 120 Euro Vorauszahlung bleiben Teil der Bemessungsgrundlage⁸. Das ist keine Empfehlung für eine Quote.

Darf ich auch im Sommer mindern, wenn die Heizung kaputt ist?

Meist nicht oder nur wenig. Das AG Köln ließ das Minderungsrecht für die Sommermonate mangels Heiznotwendigkeit entfallen (201 C 481/10)². Fällt auch das Warmwasser aus, nahm das LG Düsseldorf im Sommer 10 Prozent an (23 S 259/07)¹⁴.

Das AG Köln hielt für nicht erreichbare 20 Grad im Januar und Februar 20 Prozent und im März und April 10 Prozent für angemessen (201 C 481/10, Rn. 31, 32)². Für die Sommermonate entfällt das Minderungsrecht danach mangels Heiznotwendigkeit (Rn. 33)².

Das LG Düsseldorf nahm bei einer defekten Gastherme 15 Prozent im Winter und 10 Prozent im Sommer an¹⁴. Im Sommer wirkte sich das Abschalten weniger stark aus, weil in der Regel nicht geheizt werden muss (23 S 259/07)¹⁴.

Als Heizperiode gilt nach dem OLG Brandenburg der Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April des Folgejahres (3 U 26/21)¹¹. Die Entscheidung betraf eine Arztpraxis und dient für Wohnungen nur als Anhaltspunkt¹¹.

Wer die Mängelbeseitigung ablehnt, kann ab da nicht mehr mindern. Das AG Köln verneinte die Minderung ab dem Zeitpunkt, an dem die Mieter die Modernisierung der Heizung ablehnten, weil sie die Mängelbeseitigung vereitelt hatten (201 C 481/10, Rn. 33)².

Was muss ich bei einem Heizungsausfall tun?

Melden Sie den Ausfall dem Vermieter sofort und am besten schriftlich, mit Datum und Raumtemperatur. Ohne Anzeige ist die Minderung ausgeschlossen, soweit der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte (§ 536c Abs. 2 BGB)⁷.

Hat der Vermieter die Heizung selbst abgeklemmt, war nach dem AG Düsseldorf keine weitere Mängelanzeige nötig (46 C 163/24)⁶.

Schadensersatz können Sie neben der Minderung verlangen, wenn der Mangel schon bei Vertragsschluss bestand, der Vermieter ihn zu vertreten hat oder mit der Beseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 1 BGB)¹⁵. Beseitigen Sie den Mangel selbst, gibt es Ersatz der erforderlichen Aufwendungen nur bei Verzug des Vermieters oder wenn die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 BGB)¹⁵. Zu den Stromkosten eines Heizlüfters haben wir in den ausgewerteten Volltexten keine Entscheidung gefunden.

• Zeigen Sie den Ausfall oder die zu geringe Wärme dem Vermieter sofort an (§ 536c Abs. 1 BGB)⁷.
• Notieren Sie täglich Raumtemperatur, Uhrzeit und Raum und halten Sie fest, ob auch das Warmwasser ausfiel.
• Sichern Sie einen Nachweis der Meldung, etwa die Sendebestätigung der E-Mail.
• Fotografieren Sie Thermometer und Heizkörper.

Zahle ich trotzdem Heizkosten, wenn die Heizung ausfällt, und was gilt in der Abrechnung?

Die Minderung bemisst sich nach der Bruttomiete einschließlich der Heizkostenvorauszahlung (BGH XII ZR 225/03)⁸. In der Jahresabrechnung zählt die berechtigte Minderung im Rechenweg mit (BGH VIII ZR 223/10, Rn. 16)⁹. Reparaturkosten der Heizung gehören nicht in die Abrechnung (§ 1 Abs. 2 BetrKV)¹⁶.

Auch die verbrauchsabhängigen Heizkosten zählen zur Bemessungsgrundlage. Der BGH übernahm die Ansicht nicht, maßgebend sei nur die Bruttokaltmiete ohne Heizkosten, denn die Gegenleistung des Mieters ist eine einheitliche Leistung (XII ZR 225/03)⁸. Für Wohnraum bestätigte er die Bruttomiete (VIII ZR 347/04)¹⁷.

Erst die Jahresabrechnung zeigt abschließend, ob unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters besteht (VIII ZR 223/10, Rn. 12)⁹. Der Rechenweg lautet: Jahresbetrag der Nettomiete plus abgerechnete Betriebskosten minus gerechtfertigter Minderungsbetrag, verglichen mit den gezahlten Beträgen (Rn. 16)⁹. Falsch wäre es, anteilig geminderte Vorauszahlungen gegen ungeminderte Jahreskosten zu stellen (Rn. 16)⁹.

Heizkosten sind zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen, der Rest nach der Fläche (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV)¹⁸. Eigene Ableitung: Fällt die Heizung aus, sinkt Ihr Verbrauchsanteil von selbst, der Anteil nach Fläche bleibt bestehen¹⁸. Wie der durch einen Ausfall gesunkene Verbrauch mit der Minderung zu verrechnen ist, regelt keine der von uns ausgewerteten Entscheidungen.

In die Heizkostenabrechnung gehören die Kosten des Betriebs der Heizung, etwa Brennstoff, Betriebsstrom, Bedienung, Pflege und regelmäßige Prüfung samt Einstellung durch eine Fachkraft, Reinigung, Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz und Erfassungsgeräte (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV)¹⁸. Instandsetzung ist keine Betriebskostenart (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV)¹⁶.

So finden Sie den Punkt in Ihrer Abrechnung: Suchen Sie bei den Heizkosten nach Posten wie „Reparatur“ oder „Wartung und Reparatur“ und prüfen Sie, wie die Heizkosten verteilt wurden. Unsere Prüfung erkennt, wenn Heizkosten nicht nach Verbrauch verteilt sind, und nennt 15 Prozent Ihres Anteils. Sie erkennt Reparaturkosten der Heizung als nicht umlagefähig, wenn sie als eigener Posten in der Nebenkostenabrechnung stehen, und weist dort auf Mischposten wie „Wartung und Reparatur“ hin. Die einzelnen Kostenposten einer gesonderten Heizkostenabrechnung liest sie nicht aus. Sie vergleicht außerdem die angerechneten Vorauszahlungen mit dem Mietvertrag. Ausfallzeiten Ihrer Heizung erkennt sie nicht, und Ihre Minderung berechnet sie nicht.

Beispiel zur Verteilung: Bei 70 Prozent nach Verbrauch werden die übrigen 30 Prozent nach der Fläche verteilt (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV)¹⁸.

Welches Risiko hat eine zu hohe Mietminderung bei Heizungsproblemen?

Wer zu viel mindert, trägt das Risiko. Erreicht der Rückstand die Grenzen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB, droht die fristlose Kündigung¹⁹. Ein Irrtum schützt nicht, wenn Sie bei verkehrsüblicher Sorgfalt hätten erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen der Minderung fehlen (BGH VIII ZR 138/11)²⁰.

Das Gesetz nennt keine feste Quote, es spricht von einer „angemessen herabgesetzten Miete“ (§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB)¹. Eine Quote aus einem Einzelfall kann in Ihrem Fall zu hoch sein. Im Fall des AG Dortmund war die fristlose Kündigung unwirksam, weil wegen der berechtigten Minderung bis zur Kündigung nur 39,26 Euro offen waren (425 C 5019/12)⁴.

Der BGH nennt einen Weg ohne dieses Risiko: Der Mieter kann den Betrag, um den er mindern will, unter dem Vorbehalt der Rückforderung zahlen und seine Rechte gerichtlich klären lassen, ohne einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein (VIII ZR 138/11, Rn. 20)²⁰.

Ob Sie mindern, gekürzt zahlen oder die volle Miete unter Vorbehalt zahlen, hängt von Ihrem Einzelfall ab. Dazu geben wir keine Empfehlung, denn wir bieten keine Rechtsberatung. Ein Mieterverein oder eine Rechtsanwältin kann das für Ihren Fall beurteilen.