Nebenkostenabrechnung prüfen

Heizkostenabrechnung prüfen: Verbrauchsanteil und Kürzungsrechte

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Thomas Mücke bei LinkedIn (öffnet in neuem Fenster)

Kurz gesagt

Heizkosten müssen nach der Heizkostenverordnung zu 50 bis 70 Prozent nach dem erfassten Verbrauch verteilt werden, der Rest nach Fläche oder umbautem Raum (§ 7 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV).1 Wird gar nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darf der Mieter seinen Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV).2 Fehlen die CO2-Angaben, sind es 3 Prozent (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG).3

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Verbrauchsanteil muss zwischen 50 und 70 Prozent liegen.1 Ein höherer Anteil ist erlaubt, wenn er vereinbart ist (§ 10 HeizkostenV).4
  • Wird gar nicht nach Verbrauch abgerechnet, dürfen Sie Ihren Heizkostenanteil um 15 Prozent kürzen.2 Die Kürzung wird vom in der Abrechnung ausgewiesenen Anteil berechnet (BGH VIII ZR 329/14).5
  • Zeigt die Abrechnung die CO2-Kosten, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen nicht, dürfen Sie den Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG).3
  • Der CO2-Kostenanteil des Mieters sinkt mit dem CO2-Ausstoß je Quadratmeter in zehn Stufen von 100 auf 5 Prozent.6
  • Ein Vergleichswert wie der Durchschnitt des Betriebskostenspiegels ist ein Anhaltspunkt und kein Beweis für einen Fehler.7

Wie müssen Heizkosten auf die Mieter verteilt werden?

Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten sind nach dem erfassten Wärmeverbrauch zu verteilen, die übrigen 30 bis 50 Prozent nach der Wohn- oder Nutzfläche oder dem umbauten Raum.1 Für das Warmwasser gilt dieselbe Spanne.8

Die Spanne steht in § 7 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV für die Heizung und in § 8 Abs. 1 HeizkostenV für das Warmwasser.18 Nach § 10 HeizkostenV bleiben vertragliche Bestimmungen unberührt, die höhere Höchstsätze als 70 Prozent vorsehen.4 Ein Verbrauchsanteil über 70 Prozent ist deshalb nicht von vornherein ein Fehler.4

In bestimmten Gebäuden gilt nach § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV eine 70-Prozent-Pflicht: bei Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllen, mit Öl- oder Gasheizung und überwiegend gedämmten freiliegenden Leitungen.1 Ob diese Voraussetzungen vorliegen, lässt sich der Abrechnung nicht entnehmen. Liegen sie vor, kann der Mieter nach dem Bundesgerichtshof verlangen, dass zu 70 Prozent nach Verbrauch verteilt wird, und ist nicht auf die Kürzung beschränkt (BGH VIII ZR 113/17).9

Stimmt die Verteilung nach Verbrauch?141029

  1. Wird überhaupt nach erfasstem Verbrauch verteilt?

    Ja
    Weiter zur nächsten Frage
    Nein
    Kürzung um 15 % (§ 12 Abs. 1 S. 1); vorher die Ausnahmen nach § 11 prüfen

  2. Liegt der Verbrauchsanteil zwischen 50 und 70 %?

    Ja
    Die Spanne nach § 7 Abs. 1 S. 1 ist eingehalten; in bestimmten Gebäuden gilt aber eine 70-Prozent-Pflicht (§ 7 Abs. 1 S. 2, VIII ZR 113/17)
    Nein
    Weiter zur nächsten Frage

  3. Liegt er über 70 % und ist das vertraglich vereinbart?

    Ja
    Zulässig (§ 10)
    Nein
    Abweichung von der Spanne; unter 50 % ist nicht entschieden, ob die Kürzung um 15 % greift
Grafik als Text

Die Grafik führt in drei Fragen durch die Prüfung. Erstens: Wird überhaupt nach erfasstem Verbrauch verteilt? Wenn nicht, dürfen Sie Ihren Anteil um 15 Prozent kürzen; vorher sind die Ausnahmen nach § 11 HeizkostenV zu prüfen. Zweitens: Liegt der Verbrauchsanteil zwischen 50 und 70 Prozent? Dann ist die Spanne eingehalten; in bestimmten Gebäuden gilt aber eine 70-Prozent-Pflicht. Drittens: Liegt er über 70 Prozent und ist das vertraglich vereinbart? Dann ist das zulässig. Liegt er unter 50 Prozent, ist in den von uns gelesenen Quellen nicht entschieden, ob die Kürzung um 15 Prozent greift.

Wann darf ich die Heizkosten um 15 Prozent kürzen?

Wenn die Kosten entgegen der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurden. Dann dürfen Sie den auf Sie entfallenden Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV).2

Berechnet wird die Kürzung vom Anteil, den die Abrechnung für Sie ausweist (BGH VIII ZR 329/14).5 Beträgt Ihr ausgewiesener Heizkostenanteil 1.000 Euro, sind 15 Prozent davon 150 Euro.25

Der Bundesgerichtshof hat weitere Fälle entschieden: Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung objektiv nicht möglich, darf nach Wohnfläche abgerechnet werden, aber unter Abzug von 15 Prozent des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils (VIII ZR 261/06).11 Auch wenn bei einer verbundenen Anlage der erforderliche Wärmemengenzähler fehlt, ist die Abrechnung nicht verbrauchsabhängig im Sinne von § 12 HeizkostenV (VIII ZR 151/20).212

Ausnahmen von der Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung regelt § 11 HeizkostenV, etwa bei sehr geringem Heizwärmebedarf.10 Prüfen Sie diese Ausnahmen, bevor Sie kürzen.

Offen ist ein Teilfall: Wird zwar nach Verbrauch abgerechnet, aber mit einer falschen Quote, etwa unter 50 Prozent Verbrauchsanteil, ist in den von uns gelesenen Quellen nicht entschieden, ob die Kürzung um 15 Prozent greift oder nur neu zu berechnen ist.2 Unsere Prüfung nennt dafür keinen festen Betrag.

Kürzungsrechte bei der Heizkostenabrechnung im Überblick213351112
FallFolgeGrundlage
Nicht verbrauchsabhängig abgerechnetKürzung um 15 % des ausgewiesenen Anteils§ 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV; VIII ZR 329/14
Verbrauchsabhängige Abrechnung objektiv nicht möglichAbrechnung nach Wohnfläche, aber mit Abzug von 15 %VIII ZR 261/06
Wärmemengenzähler bei verbundener Anlage fehltNicht verbrauchsabhängig im Sinne von § 12 HeizkostenVVIII ZR 151/20
Monatliche Verbrauchsinformation fehlt oder Ausstattung nicht fernablesbar, obwohl vorgeschriebenKürzung um 3 %§§ 6a, 12 Abs. 1 HeizkostenV
CO2-Anteil, Einstufung oder Berechnungsgrundlagen fehlenKürzung des Heizkostenanteils um 3 %§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG
Verbrauchsanteil unter 50 %In den von uns gelesenen Quellen nicht entschieden§ 12 HeizkostenV
Rechenbeispiel: 15 Prozent von 1.000 Euro ausgewiesenem Anteil (BGH VIII ZR 329/14)25
  • Ausgewiesener Heizkostenanteil1.000 Euro
  • Kürzungsbetrag (15 %)150 Euro
Grafik als Text

Die Grafik vergleicht den in der Abrechnung ausgewiesenen Heizkostenanteil von 1.000 Euro mit dem Kürzungsbetrag von 15 Prozent, also 150 Euro.

Was gilt bei fernablesbaren Zählern und der Verbrauchsinformation?

Sind fernablesbare Geräte installiert, muss der Vermieter monatlich Verbrauchsinformationen mitteilen; fehlen sie oder ist die Ausstattung nicht fernablesbar, obwohl sie es sein müsste, sieht die Verordnung eine Kürzung um 3 Prozent vor (§§ 6a, 12 Abs. 1 HeizkostenV).132

Fristen, Ausnahmen und ein Rechenbeispiel erklärt unser Ratgeber zur Pflicht für fernablesbare Zähler.

Wie werden die CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt?

Nach einem Stufenmodell: Je mehr CO2 das Gebäude je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr ausstößt, desto größer ist der Anteil des Vermieters (Anlage zu § 5 Abs. 2 CO2KostAufG).6

Die zehn Stufen mit einem Rechenbeispiel erklärt unser Ratgeber zur CO2-Kostenaufteilung.

Was muss die Abrechnung zu den CO2-Kosten enthalten?

Der Vermieter muss in der Heizkostenabrechnung Ihren CO2-Kostenanteil, die Einstufung des Gebäudes oder der Wohnung und die Berechnungsgrundlagen ausweisen; fehlt das, dürfen Sie den Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 3, 4 CO2KostAufG).3

Sonderfälle wie Denkmalschutz, Nichtwohngebäude und eine eigene Gasetagenheizung erklärt unser Ratgeber zur CO2-Kostenaufteilung.

Sind meine Heizkosten im Vergleich zu hoch?

Der Betriebskostenspiegel 2024 des Deutschen Mieterbundes nennt für Heizung inklusive Warmwasser einen Durchschnitt von 1,32 Euro je Quadratmeter und Monat bei einer Spanne von 0,46 bis 2,18 Euro.7

Für eine Wohnung mit 60 Quadratmetern ergibt das im Durchschnitt 950,40 Euro im Jahr, in der Spanne zwischen 331,20 und 1.569,60 Euro.7 Die Rechnung ist ein Beispiel, kein Maßstab für Ihr Haus.

Ein Durchschnitt bedeutet: Alle erfassten Kosten werden zusammengezählt und gleichmäßig auf die Fläche verteilt. Einzelne besonders teure Häuser ziehen ihn nach oben. Einen Median, also den typischen Fall, bei dem die Hälfte der Häuser darüber und die Hälfte darunter liegt, veröffentlicht der Mieterbund nicht.7 Der Warmwasseranteil wird nicht getrennt ausgewiesen.

Dass die eigenen Kosten über dem Durchschnitt liegen, belegt noch keine Unwirtschaftlichkeit: Mit dem Hinweis auf einen überregionalen Durchschnitt genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht (BGH VIII ZR 340/10).14 Nutzen Sie den Vergleich als Anlass, Belege anzufordern.

Heizung inklusive Warmwasser laut Betriebskostenspiegel 2024: je Quadratmeter und für eine Beispielwohnung mit 60 Quadratmetern7
WertEuro je m² und MonatEuro im Jahr bei 60 m²
Untere Grenze der Spanne0,46331,20
Durchschnitt1,32950,40
Obere Grenze der Spanne2,181.569,60

Worauf sollte ich in der Heizkostenabrechnung achten?

Prüfen Sie den Verbrauchsanteil, die Angaben zu den CO2-Kosten, die Zählerart und ob der Anteil nachvollziehbar aus den Gesamtkosten folgt. Diese Punkte liefern die meisten belegbaren Ansatzpunkte.

  • Wie viel Prozent der Kosten sind nach Verbrauch verteilt (50 bis 70 Prozent, § 7 Abs. 1 HeizkostenV)?1
  • Steht die CO2-Aufteilung mit Einstufung und Berechnungsgrundlagen in der Abrechnung (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG)?3
  • Sind die Zähler fernablesbar und kamen monatliche Verbrauchsinformationen (§ 6a HeizkostenV)?13
  • Stimmen Ihre Verbrauchswerte mit Ihren eigenen Ablesungen überein?
  • Wann endet Ihre Frist? Einwendungen müssen Sie spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang mitteilen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).15

Häufige Fragen

Wie hoch muss der Verbrauchsanteil bei den Heizkosten sein?

Zwischen 50 und 70 Prozent (§ 7 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV).1 Ein höherer Anteil ist zulässig, wenn er vertraglich vereinbart ist (§ 10 HeizkostenV).4

Darf ich die Heizkosten kürzen, wenn nur nach Fläche abgerechnet wurde?

Wenn die Kosten entgegen der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurden, dürfen Sie Ihren Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV).2 Vorher sind die Ausnahmen in § 11 HeizkostenV zu prüfen.10

Von welchem Betrag werden die 15 Prozent berechnet?

Von dem Anteil, den die Abrechnung für Sie ausweist (BGH VIII ZR 329/14).5 Bei 1.000 Euro ausgewiesenem Heizkostenanteil sind das 150 Euro.5

Muss der Vermieter die CO2-Kosten in der Abrechnung ausweisen?

Ja. Er muss Ihren Anteil an den CO2-Kosten, die Einstufung und die Berechnungsgrundlagen ausweisen (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG).3 Tut er das nicht, dürfen Sie den Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG).3

Gilt die CO2-Kostenaufteilung auch für ältere Abrechnungen?

Das Gesetz ist auf Abrechnungszeiträume anzuwenden, die am oder nach dem 01.01.2023 beginnen (§ 11 Abs. 2 CO2KostAufG).16 Für frühere Zeiträume gilt es nicht.

Was gilt, wenn ich meine Wohnung mit einer eigenen Gasheizung beheize?

Dann rechnet der Vermieter die CO2-Kosten nicht für Sie ab. Sie können vom Vermieter eine Erstattung des Vermieteranteils verlangen und müssen das innerhalb von zwölf Monaten ab der Abrechnung Ihres Lieferanten in Textform tun (§ 6 Abs. 2 CO2KostAufG).17

Quellen

  1. § 7 HeizkostenV (Heizkostenverordnung), Stand: Neufassung 5.10.2009, zuletzt geändert durch Art. 3 G v. 16.10.2023 (BGBl. 2023 I Nr. 280), abgerufen am zurück zum Text
  2. § 12 HeizkostenV (Heizkostenverordnung), Stand: Neufassung 5.10.2009, zuletzt geändert durch Art. 3 G v. 16.10.2023 (BGBl. 2023 I Nr. 280), abgerufen am zurück zum Text
  3. § 7 CO2KostAufG (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz), Stand: geändert durch Art. 5 G v. 23.7.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226), in Kraft seit 29.7.2026, abgerufen am zurück zum Text
  4. § 10 HeizkostenV (Heizkostenverordnung), Stand: Neufassung 5.10.2009, zuletzt geändert durch Art. 3 G v. 16.10.2023 (BGBl. 2023 I Nr. 280), abgerufen am zurück zum Text
  5. BGH, Entscheidung vom 20.01.2016 – VIII ZR 329/14 (Kürzung Heizkosten), Stand: 20.01.2016, abgerufen am zurück zum Text
  6. Anlage zu § 5 Abs. 2 CO2KostAufG (Stufenmodell), Stand: geändert durch Art. 5 G v. 23.7.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226), in Kraft seit 29.7.2026, abgerufen am zurück zum Text
  7. Deutscher Mieterbund: 17. Betriebskostenspiegel für Deutschland, Abrechnungsjahr 2024, Stand: veröffentlicht 18.12.2025, abgerufen am zurück zum Text
  8. § 8 HeizkostenV (Heizkostenverordnung), Stand: Neufassung 5.10.2009, zuletzt geändert durch Art. 3 G v. 16.10.2023 (BGBl. 2023 I Nr. 280), abgerufen am zurück zum Text
  9. BGH, Entscheidung vom 16.01.2019 – VIII ZR 113/17 (70-%-Verteilung), Stand: 16.01.2019, abgerufen am zurück zum Text
  10. § 11 HeizkostenV (Heizkostenverordnung), Stand: Neufassung 5.10.2009, zuletzt geändert durch Art. 3 G v. 16.10.2023 (BGBl. 2023 I Nr. 280), abgerufen am zurück zum Text
  11. BGH, Entscheidung vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06 (Abrechnung nach Fläche), Stand: 31.10.2007, abgerufen am zurück zum Text
  12. BGH, Entscheidung vom 12.01.2022 – VIII ZR 151/20 (Wärmemengenzähler), Stand: 12.01.2022, abgerufen am zurück zum Text
  13. § 6a HeizkostenV (Heizkostenverordnung), Stand: Neufassung 5.10.2009, zuletzt geändert durch Art. 3 G v. 16.10.2023 (BGBl. 2023 I Nr. 280), abgerufen am zurück zum Text
  14. BGH, Entscheidung vom 06.07.2011 – VIII ZR 340/10 (Wirtschaftlichkeit), Stand: 06.07.2011, abgerufen am zurück zum Text
  15. § 556 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), Stand: zuletzt geändert durch Art. 6 G v. 23.7.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226), abgerufen am zurück zum Text
  16. § 11 CO2KostAufG (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz), Stand: geändert durch Art. 5 G v. 23.7.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226), in Kraft seit 29.7.2026, abgerufen am zurück zum Text
  17. § 6 CO2KostAufG (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz), Stand: geändert durch Art. 5 G v. 23.7.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226), in Kraft seit 29.7.2026, abgerufen am zurück zum Text

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