Fernablesbare Zähler Pflicht: Was bis zum 31.12.2026 gilt und was Mieter prüfen können

Was verlangt die Pflicht zu fernablesbaren Zählern und bis wann?

Neue Erfassungsgeräte müssen seit dem 01.12.2021 fernablesbar sein (§ 5 Abs. 2 S. 1 HeizkostenV)¹. Ältere Geräte ohne Fernablesung müssen bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV)¹.

Gemeint sind Wärmezähler, Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler (§ 5 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV)¹. Fernablesbar ist eine Ausstattung, „wenn sie ohne Zugang zu einzelnen Nutzeinheiten abgelesen werden kann“, also ohne Zutritt zur einzelnen Wohnung (§ 5 Abs. 2 S. 2 HeizkostenV)¹. Das gilt auch für nachgerüstete Geräte (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV)¹.

Stand 25.10.2026 steht die Frist unverändert in der Verordnung, zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 16.10.2023¹.

Gibt es Ausnahmen von der Pflicht?

Ja. Die Nachrüstung entfällt, wenn sie im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder durch unangemessenen Aufwand oder auf andere Weise eine unbillige Härte wäre (§ 5 Abs. 3 S. 2 HeizkostenV)¹.

Eine weitere Ausnahme betrifft den Ersatz oder die Ergänzung einzelner Geräte in einem Gesamtsystem, dessen übrige Geräte nicht fernablesbar sind (§ 5 Abs. 2 S. 4 HeizkostenV)¹.

Greift eine Ausnahme von der Verbrauchserfassung nach § 11 HeizkostenV, etwa bei einem Heizwärmebedarf unter 15 kWh/(m²·a), entfällt nach unserer Ableitung auch die Pflicht zur Fernablesung⁶.

Was muss die monatliche Verbrauchsinformation enthalten?

Bei fernablesbaren Geräten ist dem Nutzer der Verbrauch seit dem 01.01.2022 monatlich mitzuteilen (§ 6a Abs. 1 HeizkostenV)². Mindestinhalt ist der Verbrauch des letzten Monats in Kilowattstunden samt Vergleichen (§ 6a Abs. 2 HeizkostenV)².

Unabhängig davon, ob die Geräte fernablesbar sind, gehören zu jeder verbrauchsabhängigen Abrechnung für Zeiträume ab dem 01.12.2021 weitere Angaben (§ 6a Abs. 3 HeizkostenV)². Dazu zählen Energieträger-Anteile, Steuern und Abgaben, die Entgelte für Geräte, Ablesung und Abrechnung sowie ein witterungsbereinigter Vorjahresvergleich als Grafik².

Der Vergleichsnutzer ist laut Verordnung ein „normierter oder durch Vergleichstests ermittelter Durchschnittsnutzer derselben Nutzerkategorie“ (§ 6a Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenV)², also ein Richtwert und nicht unbedingt der Durchschnitt Ihres Hauses. Ein Durchschnitt bedeutet allgemein: Alle Werte werden zusammengezählt und gleichmäßig verteilt; einzelne hohe Verbräuche ziehen ihn nach oben.

Wann dürfen Mieter ihren Kostenanteil um 3 Prozent kürzen?

Wenn der Gebäudeeigentümer entgegen § 5 Abs. 2 oder 3 keine fernablesbare Ausstattung installiert¹ oder die Informationen nach § 6a nicht vollständig mitteilt², dürfen Sie Ihren Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 3 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 S. 2 und 3 HeizkostenV)³.

Rechenbeispiel mit eigenen Zahlen: Beträgt Ihr Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten laut Abrechnung 900 Euro, sind 3 Prozent davon 27 Euro (§ 12 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV)³.

Bei älteren, nicht fernablesbaren Geräten läuft die Nachrüstfrist bis zum 31.12.2026; die Kürzung kommt erst danach in Betracht (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV)¹. Ist ein nach dem 01.12.2021 neu eingebautes Gerät nicht fernablesbar, verstößt das schon heute gegen § 5 Abs. 2 HeizkostenV, und die Kürzung greift bereits jetzt (§ 12 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV)^3,1. Fehlen Angaben nach § 6a, gilt das ebenfalls (§ 12 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV)^3,2.

Die Kürzung um 15 Prozent bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung ist ein eigener Fall (§ 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV)³; ihn erklärt unser Ratgeber zur Heizkostenabrechnung. Die Kürzung wegen fehlender CO2-Angaben ist ein weiterer eigener Fall; ihn erklärt unser Ratgeber zur CO2-Kostenaufteilung.

Ob sich mehrere Kürzungen addieren, etwa 3 Prozent wegen fehlender Fernablesung und 15 Prozent wegen nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung, regelt die Verordnung nicht ausdrücklich (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV)³. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur 3-Prozent-Kürzung und zu § 6a haben wir nicht gefunden³.

Was können Mieter jetzt konkret prüfen?

Die Monatsinformation und die Zusatzangaben der Abrechnung lassen sich schon jetzt prüfen (§ 6a HeizkostenV)². Die Nachrüstung älterer Geräte lässt sich erst nach dem 31.12.2026 beanstanden (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV)¹.

Nach unserer Ableitung aus dem Fristende ist bei Abrechnung nach Kalenderjahr 2027 der erste Zeitraum, in dem eine fehlende Nachrüstung eine Kürzung begründen kann¹. Diese Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum 31.12.2028 zugehen; die Abrechnung für 2025 muss bis zum 31.12.2026 zugehen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB)⁵. Läuft der Abrechnungszeitraum von Juli bis Juni, fällt der Stichtag schon in den Zeitraum 2026/2027¹. Ob dann für den ganzen Zeitraum gekürzt werden darf, ist nicht geklärt; eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs dazu haben wir nicht gefunden.

Ob Sie die Monatsinformationen erhalten haben, steht nicht in der Abrechnung; unser Bericht weist deshalb darauf hin, statt es zu unterstellen. Ob die Angaben nach § 6a Abs. 3 HeizkostenV in der Abrechnung stehen, lässt sich aus ihr selbst ablesen².

• Haben Sie seit 2022 jeden Monat eine Verbrauchsinformation erhalten, soweit fernablesbare Geräte eingebaut sind (§ 6a Abs. 1 HeizkostenV)²?
• Enthält die Abrechnung die Zusatzangaben nach § 6a Abs. 3 HeizkostenV, etwa den Vorjahresvergleich als Grafik²?
• Wurden nach dem 01.12.2021 Geräte neu eingebaut: Sind sie fernablesbar (§ 5 Abs. 2 S. 1 HeizkostenV)¹? Falls nicht, greift die Kürzung schon jetzt, außer ein einzelnes Gerät ersetzte eines in einem nicht fernablesbaren System (§ 5 Abs. 2 S. 4, § 12 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV)^1,3.
• Beruft sich der Vermieter auf eine Ausnahme: Welche Voraussetzung nach § 5 Abs. 3 S. 2 HeizkostenV nennt er¹?

Wer zahlt die fernablesbaren Zähler und muss ich den Einbau dulden?

Die Kosten der Anmietung oder Verwendung der Geräte, ihrer Eichung und der Verbrauchsinformationen gehören zu den Heizkosten (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV)⁴. Ein Austausch funktionstüchtiger Geräte gegen Funkgeräte ist nach der Rechtsprechung zu dulden (BGH VIII ZR 326/10)⁷.

Der Bundesgerichtshof hat am 28.09.2011 entschieden (VIII ZR 326/10), dass der Mieter den Austausch funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme und Warmwasser gegen ein funkbasiertes System dulden muss⁷. Auch die Verordnung verpflichtet die Nutzer dazu (§ 4 Abs. 2 HeizkostenV)⁸.

Will der Eigentümer Geräte mieten, muss er das vorher mit den Kosten mitteilen. Widerspricht die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats, ist die Anmietung unzulässig (§ 4 Abs. 2 HeizkostenV)⁸. Hat der Eigentümer die Anmietung nicht vorher mit den Kosten mitgeteilt, muss der Mieter den Einbau dulden, die Mietkosten aber nicht tragen (BGH VIII ZR 326/10, Rn. 21, zur damaligen Fassung der Verordnung)⁷.