Wohnfläche berechnen: Regeln der Wohnflächenverordnung und was für die Nebenkosten zählt

Wie wird die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung berechnet?

Die Wohnfläche wird in drei Schritten berechnet: Erst wird bestimmt, welche Räume zur Wohnung gehören (§ 2 WoFlV), dann werden die Grundflächen nach lichten Maßen gemessen (§ 3 WoFlV) und zuletzt nach Höhe und Raumart angerechnet (§ 4 WoFlV).^6,7,2

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist die Verordnung, die regelt, wie die Wohnfläche einer Wohnung zu ermitteln ist.¹ Sie gilt unmittelbar, wenn nach dem Wohnraumförderungsgesetz gerechnet wird (§ 1 Abs. 1 WoFlV).¹ Im Wohnraummietrecht wird die Wohnfläche nach der Rechtsprechung grundsätzlich auch bei frei finanziertem Wohnraum nach diesen Regeln ermittelt, für Mietverträge aus der Zeit bis Ende 2003 nach der Vorgängerin, der Zweiten Berechnungsverordnung; anders ist es, wenn die Parteien dem Begriff eine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder naheliegender ist (BGH VIII ZR 86/08, Rn. 19).⁸

Gemessen wird nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen, ausgehend von der Vorderkante der Bekleidung (§ 3 Abs. 1 WoFlV).⁷ Fuß- und Sockelleisten, fest eingebaute Gegenstände wie Öfen, Herde und Badewannen sowie Einbaumöbel zählen mit (§ 3 Abs. 2 WoFlV).⁷

Nicht mitgezählt werden Schornsteine, Vormauerungen, freistehende Pfeiler und Säulen mit mehr als 1,50 Metern Höhe und mehr als 0,1 Quadratmetern Grundfläche, Treppen mit über drei Steigungen samt Treppenabsätzen und Türnischen; Fenster- und offene Wandnischen zählen nicht, wenn sie nicht bis zum Fußboden reichen oder bis zum Fußboden reichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind (§ 3 Abs. 3 WoFlV).⁷ Die Grundfläche wird im fertig gestellten Wohnraum ausgemessen oder aus einer Bauzeichnung ermittelt (§ 3 Abs. 4 WoFlV).⁷

Welche Räume gehören zur Wohnfläche und welche nicht?

Zur Wohnfläche gehören die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu der Wohnung gehören, auch Wintergärten, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen (§ 2 Abs. 1 und 2 WoFlV).⁶ Zubehörräume wie Keller, Waschküchen, Boden- und Heizungsräume sowie Garagen zählen nicht (§ 2 Abs. 3 WoFlV).⁶

• Zählt: Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören (§ 2 Abs. 1 WoFlV).⁶
• Zählt auch: Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zur Wohnung gehören (§ 2 Abs. 2 WoFlV); unbeheizbare Wintergärten und die Außenflächen werden nur anteilig angerechnet (§ 4 Nr. 3 und 4 WoFlV).^6,2
• Zählt nicht: Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen (§ 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV).⁶
• Zählt nicht: Räume, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen, sowie Geschäftsräume (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 und 3 WoFlV).⁶ Für Miete und Nebenkosten bleibt ein als Wohnraum vermieteter Raum aber in der Regel trotzdem Wohnfläche, solange die Behörde die Nutzung nicht tatsächlich einschränkt (BGH VIII ZR 173/17, Rn. 19 bis 21).⁹

Wie viel zählen Dachschräge, Balkon und Wintergarten bei der Wohnfläche?

Räume und Raumteile mit mindestens zwei Metern lichter Höhe zählen voll, mit mindestens einem und weniger als zwei Metern zur Hälfte; unbeheizbare Wintergärten zählen zur Hälfte, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte (§ 4 WoFlV).²

Flächen unter einem Meter lichter Höhe sind nach § 4 WoFlV nicht anzurechnen, weil die Vorschrift nur Flächen ab einem Meter nennt.² Eine Dachschräge verringert die angerechnete Fläche deshalb stufenweise.

War die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung (§ 5 WoFlV).¹⁰ Nach der alten Verordnung konnten Balkone ohne festen Mittelwert bis zur Hälfte angerechnet werden, und eine ortsübliche Berechnungsweise hatte mangels abweichender Vereinbarung Vorrang (BGH VIII ZR 86/08, Rn. 21 und 24).⁸ Das Urteil betraf eine Mietminderung und keine Nebenkostenabrechnung.⁸

Wie sieht eine Wohnflächenberechnung mit Dachschräge und Balkon aus?

Beispiel mit eigenen Zahlen: Ein Zimmer mit 20 Quadratmetern Grundfläche hat 12 Quadratmeter ab zwei Metern Höhe, 6 Quadratmeter zwischen einem und zwei Metern und 2 Quadratmeter unter einem Meter. Angerechnet werden 15 Quadratmeter; mit einem Balkon von 8 Quadratmetern zu einem Viertel sind es 17 Quadratmeter.²

Die Zahlen sind ein Rechenbeispiel, keine Statistik und kein Gerichtsfall. Zählt der Balkon nach § 4 Nr. 4 WoFlV in der Regel zu einem Viertel, wären es bei 8 Quadratmetern 2 Quadratmeter; die Obergrenze der Hälfte läge bei 4 Quadratmetern.²

Welche Wohnfläche gilt für die Nebenkostenabrechnung: die im Mietvertrag oder die tatsächliche?

Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche. Werden Betriebskosten nach Wohnflächenanteilen umgelegt, kommt es im Allgemeinen auf den Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der Wohnung an der tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche der Wirtschaftseinheit an, nicht auf die Angabe im Mietvertrag (BGH VIII ZR 220/17).³

Ohne andere Vereinbarung werden Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB).¹¹ Bei den Heizkosten gilt das für den Teil, der nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum verteilt wird (§ 7 Abs. 1 S. 5 HeizkostenV).¹²

Der Bundesgerichtshof hat die frühere Toleranz aufgegeben: Abweichungen bis zu 10 % zwischen vereinbarter und tatsächlicher Fläche sind bei der Betriebskostenabrechnung nicht mehr unbeachtlich (VIII ZR 220/17, Rn. 19).³ Die Begründung: Die Kosten werden nach einem objektiven Maßstab umgelegt, der für alle Nutzer des Hauses gleich gilt, und subjektive Vorstellungen einzelner Vertragsparteien zur Wohnungsgröße scheiden im Allgemeinen als Maßstab aus (VIII ZR 220/17, Rn. 22).³

Wie die Fläche berechnet wird, richtet sich nach der Rechtsprechung grundsätzlich nach den Regeln, die beim Abschluss des Mietvertrags für preisgebundenen Wohnraum galten: seit 2004 nach der Wohnflächenverordnung, davor nach der Zweiten Berechnungsverordnung (BGH VIII ZR 86/08, Rn. 19).⁸ Für eine preisgebundene Wohnung, die bis Ende 2003 errichtet wurde, gilt die alte Berechnungsverordnung weiter, außer bei baulichen Veränderungen ab dem 1. Januar 2004 (BGH VIII ZR 173/17, Rn. 16 und 17).⁹

Die Regel wirkt in beide Richtungen. Im Fall VIII ZR 220/17 war die tatsächliche Fläche mit 78,22 Quadratmetern größer als die vereinbarten 74,59 Quadratmeter, und die Mieter verloren (Rn. 1 und 15).³

Wie wird eine Mansarde unter zwei Metern Höhe in der Nebenkostenabrechnung gerechnet?

Eine Mansarde mit 16,95 Quadratmetern Grundfläche und 1,90 Metern lichter Höhe zählt nur zur Hälfte. Im entschiedenen Fall betrug die tatsächliche Wohnfläche deshalb 111,57 statt der vereinbarten 120,05 Quadratmeter, und für die Betriebskosten zählten die 111,57 Quadratmeter (BGH VIII ZR 173/17, Rn. 15, 18 und 22).⁹

Die Abweichung lag unter 10 %, durfte aber trotzdem nicht außer Betracht bleiben (VIII ZR 173/17, Rn. 15).⁹ Die Wohnung war preisgebunden und vor 2004 vermietet; das Gericht rechnete die Mansarde nach der alten Berechnungsverordnung zur Hälfte an, ebenso wie § 4 Nr. 2 WoFlV, weil die lichte Höhe weniger als zwei Meter betrug (VIII ZR 173/17, Rn. 1, 16 und 18).^9,2

Eigene Rechnung zur Probe: Die Hälfte von 16,95 Quadratmetern sind 8,475 Quadratmeter. 120,05 minus 8,475 ergibt 111,575; das Urteil nennt, auf zwei Nachkommastellen gekürzt, 111,57 Quadratmeter; die Abweichung beträgt etwa 7,1 %.⁹

Dass ein Raum nach Bauordnungsrecht nicht als Wohnraum genutzt werden dürfte, ändert daran im Allgemeinen nichts: Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen sind nicht zu berücksichtigen, wenn die Nutzbarkeit mangels Einschreitens der zuständigen Behörden tatsächlich nicht eingeschränkt ist (VIII ZR 173/17, Rn. 20).⁹

Wie wirkt sich eine falsche Wohnfläche auf meine Nebenkosten aus?

Die Fläche bestimmt Ihren Kostenanteil bei jeder Position, die nach Fläche umgelegt wird. Beispiel mit eigenen Zahlen: Bei 3.000 € Grundsteuer für ein Haus mit 600 Quadratmetern Gesamtfläche ergeben 60 Quadratmeter einen Anteil von 300 €, 65 Quadratmeter dagegen 325 €.¹¹

Voraussetzung im Beispiel ist, dass die Gesamtfläche von 600 Quadratmetern ebenfalls die tatsächliche ist. Der Unterschied von 25 € entsteht allein durch die Fläche der Wohnung.¹¹

Ein falscher Flächenansatz ist ein inhaltlicher Fehler: Ob die angesetzten Flächen zutreffen, berührt nur die materielle Richtigkeit der Abrechnung (BGH VIII ZR 261/07).¹³ Ebenso betrifft ein falscher Anteil an den Gesamtkosten die inhaltliche Richtigkeit (BGH VIII ZR 295/07, Rn. 22).⁵ Wechselnde Flächenwerte von Jahr zu Jahr machen die Abrechnung deshalb nicht formell unwirksam.¹³

Inhaltliche Fehler müssen Sie dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).⁴

Wo finde ich die Wohnfläche in meiner Abrechnung und was prüft unsere Prüfung dazu?

Suchen Sie Ihre Wohnfläche im Kopf der Abrechnung und bei den Positionen, die nach Fläche verteilt sind, und halten Sie sie neben Ihren Mietvertrag. Laden Sie Ihren Mietvertrag mit hoch, vergleicht unsere Prüfung die Fläche mit dem Mietvertrag und weist auf jede Abweichung hin.

Haben Sie Ihren Mietvertrag hochgeladen, vergleicht die Prüfung die Wohnfläche in Ihrer Abrechnung mit der Fläche im Mietvertrag und weist auf jede Abweichung hin. Sie prüft auch, ob Ihre Fläche und die Gesamtfläche in der Abrechnung zusammenpassen, etwa ob Ihre Fläche größer als die Gesamtfläche ist oder die Gesamtfläche von Position zu Position wechselt.

Eine Abweichung zum Mietvertrag meldet die Prüfung als Punkt „zu prüfen“ und nicht als sicheren Fehler, denn maßgeblich ist die tatsächliche Fläche, und die kennt nur, wer nachmisst. Die Fläche selbst misst und berechnet die Prüfung nicht; das Nachmessen bleibt Ihre Aufgabe.

Maßgeblich für die Verteilung ist die tatsächliche Fläche (BGH VIII ZR 220/17).³ Haben Sie eine Abweichung gefunden, teilen Sie sie dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mit (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).⁴

• Steht Ihre Wohnfläche in der Abrechnung genauso wie im Mietvertrag?
• Ist die Gesamtfläche des Hauses bei allen Positionen, die nach Fläche verteilt werden, gleich angesetzt?
• Ist Ihre Fläche kleiner als die Gesamtfläche?
• Stimmt die Zahl mit dem Ergebnis Ihrer eigenen Messung nach den Anrechnungsregeln für Dachschräge und Balkon überein?