Mietminderung Tabelle: Quoten aus Urteilen mit Gericht und Aktenzeichen

Gibt es eine offizielle Mietminderungstabelle?

Nein. Das Gesetz nennt keine Prozentsätze, sondern eine „angemessen herabgesetzte Miete“ (§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB)¹. Welche Herabsetzung angemessen ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls (LG Düsseldorf 23 S 27/17, Rn. 40)².

Eine Mietminderungstabelle ist eine Zusammenstellung von Gerichtsentscheidungen. Sie hilft, eine Größenordnung zu sehen, ersetzt aber keine Prüfung Ihres Falls. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt ohnehin außer Betracht (§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB)¹.

Tabellen im Netz geben Quoten teils falsch wieder. Zum Beispiel steht AG München 425 C 11160/15 dort mit „festgesetzte Mietminderung: 50%“⁹, doch die Mieterin hatte selbst um 50 Prozent gekürzt, und das Gericht entschied über den Wiedereinbau des Aufzugs, nicht über die Quote¹⁰. AG Schöneberg 104 C 85/15 steht dort mit „festgesetzte Mietminderung: 14%“⁹; tatsächlich hatte die Vermieterin 70,16 € anerkannt, das Gericht rechnete das für 22 Tage auf gut 14 Prozent um und hielt eine höhere Minderung nicht für gerechtfertigt¹¹.

Prüfen Sie jede Quote deshalb anhand von Gericht, Datum und Aktenzeichen. Wir nennen in der Tabelle nur Entscheidungen, deren Text wir gelesen haben, und kennzeichnen die Grundlage jeder Zeile.

Welche Quote haben Gerichte bei welchem Mangel angesetzt?

Die Tabelle nennt zu jedem Mangel die Quote, die Bezugsmiete und das Gericht mit Datum und Aktenzeichen. Sie reicht von keiner Minderung bei einem Schimmel, den der Vermieter dem Mieterverhalten zuordnen konnte⁵, bis zur Minderung auf null, also ohne Mietzahlung, bei unbewohnbarer Wohnung⁶.

Jede Zeile ist ein Einzelfall. Die Quote hing von Wohnung, Dauer und Ausmaß ab und lässt sich nicht übertragen. Wir nennen nur Entscheidungen, deren Text wir gelesen haben. Die Tabelle erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

Die Spalte „Grundlage“ sagt, woher wir den Wortlaut kennen. „Volltext“ heißt: Wir haben den Text der Entscheidung selbst bei der Justiz des Landes oder des Bundes gelesen. „Entscheidungstext gelesen (Abdruck)“ heißt: Wir kennen den Wortlaut aus einem Abdruck im Netz. „Nur aus Entscheidungssammlungen“, „nur Kommentar-Auszug“ und „nur Auszug eines Mietervereins“ heißen: Wir kennen nur Angaben Dritter. Einen Durchschnitt oder eine Faustregel bilden wir bewusst nicht.

Wie rechnen Gerichte die Mietminderung aus?

Gerichte berechnen die Minderung von der Bruttomiete, also der Miete einschließlich aller Nebenkosten, gleich ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden (BGH XII ZR 225/03)³. Bei kürzeren Zeiträumen rechnete das AG Bonn taggenau (206 C 18/19)¹⁴.

Für Wohnraum bestätigte der Bundesgerichtshof die Bruttomiete als Bemessungsgrundlage am 20.07.2005 (VIII ZR 347/04)⁴. Das LG Paderborn korrigierte ein Amtsgericht, das von der Nettomiete von 435 € gemindert hatte: Richtig war die Bruttomiete von 660 €, bei 25 Prozent blieben 495 € je Monat zu zahlen (1 S 33/19)²⁷. Eine Garagenmiete nimmt an der Minderung nicht teil²⁷.

Die Tabelle zeigt fünf Rechenwege, die Gerichte in den gelesenen Entscheidungen benutzten. Es sind Vorgehensweisen im Einzelfall und keine Rechenregeln.

Ändert sich die Mietminderung mit der Jahreszeit?

Ja, wenn der Mangel mit der Jahreszeit mehr oder weniger stört. Das AG Köln setzte bei einem Heizungsmangel von Dezember bis März 30 Prozent an, im Mai 10 Prozent und von Juni bis September 0 Prozent (209 C 402/17)²⁸.

Das Gericht begründete das für den Mai damit, dass in der Regel immer noch ein gewisser Heizbedarf besteht, ebenso wie im Oktober (209 C 402/17, Rn. 23)²⁸. Für April, Oktober und November setzte es 20 Prozent an²⁸. Die Gesamtmiete betrug 738,82 beziehungsweise 748,82 €²⁸.

Auch bei anderen Mängeln unterschieden Gerichte nach Jahreszeit. Das AG Bonn setzte bei einer undichten Fensterfront in den kalten Monaten 10 Prozent und von April bis September 5 Prozent an (206 C 18/19, Rn. 71 und 72)¹⁴. Das LG Düsseldorf hielt bei einer defekten Gastherme im Winter 15 Prozent für angemessen und im Sommer 10 Prozent (23 S 259/07)²².

Wie entsteht eine Gesamtquote aus mehreren Mängeln?

Manche Gerichte addieren Teilquoten für einzelne Beeinträchtigungen. Das AG Rheinbach kam so für August 2021 auf 53 Prozent der Bruttomiete von 474 €: kein Warmwasser 20, Trocknerlärm 10, Aufzug 3, Gemeinschaftskeller 10 und eigener Kellerraum 10 Prozent (3 C 110/21)²⁶.

Auch das LG Bonn addierte: 28 Prozent für die unbenutzbare Einliegerwohnung, 4 Prozent für den Kellerraum und 5 Prozent für Lärm und Entleeren der Bautrockner ergaben 37 Prozent (6 S 5/15)²⁹. Das ist das Vorgehen dieser Gerichte im Einzelfall, keine Rechenregel^29,26.

Der Mieter muss bei mehreren Mängeln die Minderung nicht je Mangel aufteilen und auch keine Quote nennen; es genügt, den Mangel konkret zu beschreiben (BGH VIII ZR 223/17, Rn. 15)³³.

Kann ich die Quote aus einer Tabelle für meinen Fall übernehmen?

Nicht ungeprüft. Eine Quote aus einer Entscheidung ist ein Anhaltspunkt und kein Anspruch. Mindern Sie zu hoch, droht Zahlungsverzug, und eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn Sie bei verkehrsüblicher Sorgfalt hätten erkennen können, dass die Voraussetzungen fehlen (BGH VIII ZR 138/11)^7,34.

Der Mieter kann den Betrag, um den er mindern will, unter dem Vorbehalt der Rückforderung an den Vermieter zahlen. Das schließt nur die Wirkung des § 814 BGB aus; die Frage lässt sich dann gerichtlich klären, ohne das Risiko einer fristlosen Kündigung (BGH VIII ZR 138/11, Rn. 20)^7,35.

Eine Quote müssen Sie nicht nennen, selbst vor Gericht nicht. Es genügt, den Mangel konkret zu beschreiben, und bei mehreren Mängeln brauchen Sie die Minderung nicht je Mangel aufzuteilen (BGH VIII ZR 223/17, Rn. 15; VIII ZR 155/11, Rn. 17)^33,36.

Ob Sie mindern oder unter Vorbehalt zahlen, ist eine Frage Ihres Einzelfalls. Dazu geben wir keine Rechtsberatung; ein Mieterverein oder eine Rechtsanwältin kann das beurteilen.

Wie wirkt sich die Mietminderung auf die Nebenkostenabrechnung aus?

Die Jahresabrechnung muss eine berechtigte Minderung berücksichtigen. Weil sich die Minderung auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten bezieht, zeigt erst die Jahresabrechnung, ob eine Nachforderung oder ein Guthaben bleibt (BGH VIII ZR 223/10, Rn. 12)⁸.

Die einfachste Berechnung: Die im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen werden der geschuldeten Gesamtjahresmiete gegenübergestellt, also dem Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des im Jahr gerechtfertigten Minderungsbetrags (BGH VIII ZR 223/10, Rn. 16)⁸. Falsch war im damaligen Fall, geminderte Vorauszahlungen gegen ungeminderte Jahreskosten zu stellen⁸.

Wie die monatlichen Abzüge auf Nettomiete und Vorauszahlung verbucht werden, ist für das Ergebnis unerheblich (Rn. 12)⁸. Auch das LG Bonn zog die Minderungsquoten von den erst nach der Abrechnung feststehenden Gesamt-Nebenkosten ab, weil die Minderung die in der Miete enthaltenen Nebenkostenanteile erfasst (6 S 5/15, Rn. 52)²⁹.

Das Rechenbeispiel zeigt mit ausgedachten Zahlen, wie die Minderung vom Bezugswert abhängt. Es ist keine Empfehlung für eine Quote.

So finden Sie den Punkt in Ihrer Abrechnung: Suchen Sie die Zeile mit den angerechneten Vorauszahlungen und vergleichen Sie sie mit den Beträgen, die Sie überwiesen haben. Die Tabelle ersetzt keine Prüfung Ihres Falls. Unsere Prüfung betrifft Ihre Nebenkostenabrechnung; liegt der im Mietvertrag vereinbarte Monatsbetrag vor, zeigt sie dort unter anderem, ob weniger Vorauszahlungen angerechnet sind als vereinbart. Ob eine Minderung berechtigt war, prüft sie nicht.