Mietminderung bei Wasserschaden: wie viel Prozent, was tun, was gilt in der Abrechnung?

Darf ich bei einem Wasserschaden die Miete mindern?

Ja. Beeinträchtigt der Wasserschaden die Nutzbarkeit der Wohnung mehr als nur unerheblich, zahlen Sie nur eine angemessen herabgesetzte Miete (§ 536 Abs. 1 BGB)¹. Die Minderung tritt von selbst ein, ein Verschulden des Vermieters ist nicht nötig (AG Köln 227 C 6/17)².

Ein Wasserschaden entsteht etwa durch einen Rohrbruch, eindringendes Regenwasser oder Hochwasser im Haus. Ist die Nutzbarkeit der Wohnung aufgehoben, sind Sie für diese Zeit von der Miete befreit (§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB)¹. Ist sie nur gemindert, zahlen Sie eine herabgesetzte Miete (§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB)¹. Eine unerhebliche Minderung bleibt außer Betracht (§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB)¹.

Was unerheblich ist, zeigt ein Fall des AG Paderborn: Nach dem Wasserschaden blieben kleine Mängel wie ein Lichtschalter und ein knarrender Boden, und das Gericht sah darin keinen Grund für eine weitere Minderung (54 C 20/21)⁷.

Bei Wohnraum können Sie die Minderung nicht durch den Mietvertrag ausschließen lassen: Eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB)¹. Kannten Sie den Mangel schon bei Vertragsschluss, können Sie nicht mindern; nehmen Sie die Wohnung später in Kenntnis eines Mangels an, behalten Sie Ihre Rechte nur mit Vorbehalt (§ 536b S. 1 und 3 BGB)¹¹.

Neben der Minderung bleibt der Anspruch auf Reparatur: Der Vermieter muss die Wohnung während der Mietzeit im vertragsgemäßen Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB)¹². Für Schäden an Ihren Sachen, etwa durchnässten Möbeln, haftet er nur, wenn der Mangel schon bei Vertragsschluss bestand, er ihn zu vertreten hat oder mit der Beseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 1 BGB)¹³.

Kommt es auf die Ursache an, muss der Vermieter beweisen, dass sie nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters. Das entschied der Bundesgerichtshof in einem Fall der Gewerbemiete mit einem Feuchtigkeitsschaden (XII ZR 272/97)¹⁴.

Was muss ich nach einem Wasserschaden in der Mietwohnung tun?

Zeigen Sie den Schaden dem Vermieter sofort an und halten Sie Fotos, Datum und betroffene Räume fest. Ohne Anzeige entfällt die Minderung, soweit der Vermieter deshalb nicht helfen konnte, und Sie können zum Schadensersatz verpflichtet sein (§ 536c Abs. 2 BGB)⁶.

Zahlen Sie zunächst vorbehaltlos weiter, hat das Folgen. Im Fall des AG Bonn hatten die Mieter die Miete bis Februar 2018 vorbehaltlos gezahlt; Ansprüche für die Zeit davor sah das Gericht weder als Gegenstand des Verfahrens noch als begründet an (206 C 18/19)³.

Zum Schluss des Jahres zeigt erst die Nebenkostenabrechnung, ob die Minderung richtig verrechnet wurde (BGH VIII ZR 223/10)⁸. Heben Sie deshalb Anzeige, Fotos und Zahlungsbelege auf.

• Melden Sie den Schaden unverzüglich, am besten schriftlich mit Datum (§ 536c Abs. 1 S. 1 BGB)⁶.
• Fotografieren Sie den Schaden und notieren Sie, in welchen Räumen und in welchen Zeiträumen Wasser oder Feuchtigkeit vorlag. Das AG Köln wies eine Rückforderung ab, weil der Mieter Zeiträume und Stellen nicht konkret dargelegt hatte (206 C 17/23)¹⁵.
• Beschreiben Sie den Mangel konkret. Selbst vor Gericht müssen Sie keine Quote nennen, und bei mehreren Mängeln brauchen Sie die Minderung nicht je Mangel aufzuteilen (BGH VIII ZR 223/17, Rn. 15)¹⁶.
• Halten Sie fest, wann die Beeinträchtigung endet. Die Minderung besteht, solange der Mangel nicht behoben ist (AG Bonn 206 C 18/19)³.
• Entscheiden Sie, ob Sie gekürzt zahlen oder den Betrag, um den Sie mindern wollen, unter Vorbehalt der Rückforderung zahlen (BGH VIII ZR 138/11)⁹.

Wie viel Prozent Mietminderung gibt es bei einem Wasserschaden?

Das Gesetz nennt keine Prozentsätze, sondern eine „angemessen herabgesetzte Miete“ (§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB)¹. In den von uns gelesenen Urteilen reichten die Quoten von 5 Prozent für einen Wassereintritt über dem Küchenfenster bis zur Minderung auf null bei einer unbewohnbaren Wohnung^3,2. Jede Zahl ist ein Einzelfall.

Die Quote hing von Wohnung, Dauer und Ausmaß ab und lässt sich nicht übertragen. Wir nennen nur Entscheidungen, deren Volltext wir in der Rechtsprechungsdatenbank der Justiz Nordrhein-Westfalen gelesen haben. Einen Durchschnitt oder eine Faustregel bilden wir bewusst nicht.

Wie weit die Beeinträchtigung reicht, entscheidet über die Höhe. Wasser, das bis zur Reparatur des Dachs über dem Küchenfenster eindrang, brachte 5 Prozent³, eine durchnässte, unbewohnbare Wohnung die Minderung auf null². Dazwischen liegen 37 Prozent für eine unbenutzbare Einliegerwohnung samt Kellerraum und Bautrocknern¹⁷ und 75 Prozent für den Monat der Trocknung, in dem die Wohnung noch etwa eine Woche bewohnt war⁷.

Die Minderung endet mit der Behebung des Mangels. Verbleibende Verfärbungen sah das AG Bonn nur als optische Beeinträchtigung (206 C 18/19)³. Das LG Kleve setzte für andersfarbige Ersatzfliesen im Bad nach dem Wasserschaden 5 Prozent an (6 S 285/90)¹⁸.

Von welcher Miete wird bei einem Wasserschaden gemindert?

Von der Bruttomiete, also der Miete einschließlich aller Nebenkosten. Das gilt, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden (BGH XII ZR 225/03)⁴. Für Wohnraum bestätigte der Bundesgerichtshof das am 20.07.2005 (VIII ZR 347/04)⁵.

Gemindert wird nur für die Zeit der Beeinträchtigung. Das AG Bonn rechnete taggenau: 5 Prozent von 1.303 € Miete für 19 Tage im Februar 2018 ergaben 44,21 € (206 C 18/19)³.

Die Tabelle zeigt den Rechenweg mit ausgedachten Zahlen. Sie ist ein Beispiel und keine Empfehlung für eine Quote.

Wie setzen Gerichte die Quote bei mehreren Beeinträchtigungen zusammen?

Manche Gerichte addieren Teilquoten für einzelne Beeinträchtigungen. Das LG Bonn kam so auf 37 Prozent: 28 Prozent für die unbenutzbare Einliegerwohnung, 4 Prozent für den Kellerraum und 5 Prozent für Lärm und Entleeren der Bautrockner (6 S 5/15)¹⁷.

Das ist das Vorgehen dieser Gerichte im Einzelfall und keine Rechenregel^17,19. Die 28 Prozent leitete das LG Bonn aus dem Gebrauchswert ab: Den Kellerräumen ordnete es 40 Prozent des Gebrauchswerts des Hauses zu, davon 70 Prozent der Einliegerwohnung, das ergibt 28 Prozent (6 S 5/15, Rn. 33)¹⁷. Nach der Fläche allein wären es rund 25 Prozent gewesen (49,80 m² von 200,81 m²); die Untermiete der Einliegerwohnung war kein Maßstab (Rn. 36 bis 38)¹⁷.

Auch das AG Rheinbach addierte: Für August 2021 setzte es 53 Prozent der Bruttomiete von 474 € an, das waren 251,22 € (3 C 110/21)¹⁹. Lärm nach dem 27.08.2021 sah es als nicht bewiesen an¹⁹.

Das AG Köln bemaß 2009 nach Räumen: Bei einer Überschwemmung durch Rohrversagen ordnete es jedem Raum einen Anteil am Wohnwert zu, etwa Wohnzimmer 30 Prozent, Schlafzimmer 20 Prozent, Küche 15 Prozent, Diele 15 Prozent, Bad 12 Prozent, Balkon 4 Prozent und Kellerraum 4 Prozent (205 C 143/09)²⁰. Küche und Diele waren voll, Wohn- und Schlafzimmer zur Hälfte beeinträchtigt; für 15 Tage ergaben sich 245,01 €²⁰. Eine weitere Rückzahlung wies das Gericht ab, weil der Vermieter bereits 892,96 € erstattet hatte²⁰.

Welches Risiko hat eine zu hohe Mietminderung nach einem Wasserschaden?

Wer zu viel mindert, trägt das Risiko. Hätten Sie bei verkehrsüblicher Sorgfalt erkennen können, dass die Voraussetzungen der Minderung fehlen, kann der Zahlungsverzug eine fristlose Kündigung tragen (BGH VIII ZR 138/11)^9,21.

Der Mieter kann den Betrag, um den er mindern will, unter dem Vorbehalt der Rückforderung an den Vermieter zahlen. Das schließt nur die Wirkung des § 814 BGB aus; die Frage lässt sich dann gerichtlich klären, ohne das Risiko einer fristlosen Kündigung (BGH VIII ZR 138/11, Rn. 20)^9,10.

Wer sein Minderungsrecht kennt und trotzdem mehr zahlt, kann das später nicht zurückfordern. Das AG Paderborn ließ für Juli keine höhere Minderung zu: Die Mieter hatten ihre Minderung zwar angekündigt, aber 60 Prozent der Miete gezahlt; später eine höhere Minderung zu verlangen, wertete das Gericht als selbstwidersprüchlich (54 C 20/21)^7,10.

Welcher Weg zu Ihrem Fall passt, ist eine Frage des Einzelfalls. Dazu geben wir keine Rechtsberatung; ein Mieterverein oder eine Rechtsanwältin kann das für Ihren Fall beurteilen.

Wird die Mietminderung wegen eines Wasserschadens in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt?

Die Jahresabrechnung muss eine berechtigte Minderung berücksichtigen. Die Minderung bezieht sich auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten; erst die Jahresabrechnung zeigt deshalb, ob eine Nachforderung oder ein Guthaben bleibt (BGH VIII ZR 223/10, Rn. 12)⁸.

Der Bundesgerichtshof entschied am 13.04.2011, wie eine Nachforderung am einfachsten zu berechnen ist: Die im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen werden der geschuldeten Gesamtjahresmiete gegenübergestellt, also dem Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des im Jahr gerechtfertigten Minderungsbetrags (VIII ZR 223/10, Rn. 16)⁸.

Der Fehler im damaligen Fall: Die Vermieterin stellte die anteilig geminderten Vorauszahlungen den ungeminderten Jahreskosten gegenüber (Rn. 16)⁸. Wie die monatlichen Abzüge auf Nettomiete und Vorauszahlung verbucht werden, ist für das Ergebnis unerheblich (Rn. 12)⁸.

Der Vermieter darf die Minderung auch nur bei der Nettomiete verbuchen und die Betriebskosten ungemindert abrechnen; zwingend ist das nicht (Rn. 14)⁸. Übersteigt die Minderung die Nettomiete, erfasst sie zwangsläufig auch die Vorauszahlung⁸.

Auch ein Instanzgericht rechnet so: Das LG Bonn stellte fest, dass die Abrechnung die Minderung wegen des Wassereintritts nicht berücksichtigte¹⁷. Die Minderung erfasse auch die in der Miete enthaltenen Nebenkostenanteile; von den erst nach der Abrechnung feststehenden Gesamt-Nebenkosten seien die errechneten Minderungsquoten abzuziehen (6 S 5/15, Rn. 52)¹⁷. Bei Nebenkosten von 1.919,92 € für zehn Monate, also 191,992 € je Monat, ergaben 28 Prozent für Oktober 2013 einen Abzug von 53,76 € und 37 Prozent für September 2013 einen Abzug von 71,04 € (Rn. 53 und 54)¹⁷.

Das Rechenbeispiel in der Tabelle zeigt den Unterschied mit ausgedachten Zahlen. Es geht von einer Nettomiete von 600 €, einer Vorauszahlung von 200 € und abgerechneten Betriebskosten von 2.400 € aus⁸. In drei Monaten wird die Miete wegen eines berechtigten Wasserschadens um 10 Prozent gemindert, das sind 3 × 80 € = 240 €⁸. Der Rechenweg folgt BGH VIII ZR 223/10, Rn. 16⁸.

So finden Sie den Punkt in Ihrer Abrechnung: Suchen Sie die Zeile mit den angerechneten Vorauszahlungen und vergleichen Sie sie mit den Beträgen, die Sie tatsächlich überwiesen haben. Liegt der im Mietvertrag vereinbarte Monatsbetrag vor, vergleicht unsere Prüfung die in der Abrechnung angerechneten Vorauszahlungen mit den vereinbarten. Sind weniger angerechnet, etwa weil Ihre Minderung bei den Vorauszahlungen abgezogen wurde, zeigt sie die Differenz als Auffälligkeit. Ob die Minderung berechtigt war, prüft sie nicht.

Gehören Reparatur und Trocknung nach einem Wasserschaden in die Nebenkostenabrechnung?

Nein. Reparatur, Trocknung und Sanierung sind Instandsetzung, und Instandsetzungskosten sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV)²². Die Gebäudeversicherung gegen Wasserschäden zählt dagegen zu den Betriebskosten (§ 2 Nr. 13 BetrKV)²³; umlegen darf der Vermieter sie, wenn der Mietvertrag das vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB)²⁴.

Ob nach einem Wasserschaden Reparaturkosten in Ihrer Abrechnung stehen, erkennen Sie an den Bezeichnungen der Positionen: Wörter wie Reparatur, Sanierung oder Instandsetzung deuten auf nicht umlagefähige Kosten.

Positionen wie Reparatur oder Sanierung erkennt die Prüfung als nicht umlagefähig; mit den hochgeladenen Belegen auch Reparaturposten in Rechnungen. Posten wie Trocknung oder Leckortung ordnet sie nicht sicher zu und zeigt sie höchstens als Hinweis zum Prüfen.