Mietminderung bei Baulärm: Wann Baustelle und Bauarbeiten die Miete mindern

Darf ich bei Baulärm vom Nachbargrundstück die Miete mindern?

Grundsätzlich nein: Nachträglich erhöhter Lärm vom Nachbargrundstück ist kein Mangel, wenn auch der Vermieter ihn nach § 906 BGB ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit hinnehmen muss (BGH VIII ZR 197/14)^1,5. Das gilt auch für eine Baustelle, die nur vorübergehend läuft (BGH VIII ZR 31/18, Rn. 39)².

Der Mieter hat dabei an der „Situationsgebundenheit“ der Wohnung teil (BGH VIII ZR 197/14)⁵. Im Bolzplatz-Fall, entschieden am 29.04.2015, behielten die Mieter von der Gesamtmiete von 586 Euro durchschnittlich 117,20 Euro im Monat ein, das entspricht 20 %⁵. Amtsgericht und Landgericht hielten das für gerechtfertigt, der BGH hob auf und verwies zurück (Rn. 2 und 3)⁵.

Dass der Vermieter die ruhige Lage kannte, macht sie nicht zur vereinbarten Beschaffenheit: Erforderlich ist, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (VIII ZR 197/14, Leitsatz a)⁵.

Für eine Baustelle in der Baulücke entschied der BGH am 29.04.2020 genauso, auch wenn die Immissionen nur vorübergehender Natur sind (VIII ZR 31/18, Rn. 39)². Dort betrug die Miete 532,29 Euro einschließlich der Nebenkostenvorauszahlungen; der Mieter kündigte 10 % Minderung an und behielt von Juni 2013 bis Februar 2015 monatlich 55,03 Euro ein (Rn. 2)². Der BGH hob auf und verwies zurück².

Der Mieter muss darlegen und erforderlichenfalls beweisen, dass seine Wohnung Immissionen ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit unmittelbar beeinträchtigen, und dass es sich um eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 S. 1 BGB handelt (Leitsatz c)^2,1. Beruft sich der Vermieter darauf, keine Ansprüche nach § 906 BGB gegen den Bauherrn zu haben, muss er die Tatsachen dazu vortragen und im Fall des Bestreitens beweisen (Leitsatz e)^2,1. Einen Erfahrungssatz „Baustelle gleich Minderung“ gibt es nicht (Leitsatz d)².

Kann ich mindern, wenn der Vermieter selbst baut oder modernisiert?

Ja, grundsätzlich schon: Baut der Vermieter selbst, etwa mit Gerüst und Wärmedämmung, kann der Lärm die Miete mindern. Dient die Maßnahme der energetischen Modernisierung, bleibt die Minderung für die Dauer von drei Monaten außer Betracht (§ 536 Abs. 1a BGB)⁴.

Der Vermieter muss die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB)¹¹. Der Mieter muss Erhaltungsmaßnahmen und Modernisierung dulden (§ 555a Abs. 1 BGB, § 555d Abs. 1 BGB)^12,13. Die Duldungspflicht schließt die Minderung nicht aus: Das Gesetz nimmt nur bei energetischer Modernisierung die ersten drei Monate von der Minderung aus (§ 536 Abs. 1a BGB)⁴, und das AG Bonn minderte nach diesen drei Monaten um 25 % (206 C 233/19, Rn. 52 und 53)³.

Energetische Modernisierung ist eine Maßnahme, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§ 555b Nr. 1 BGB)¹⁴. Nur für sie gilt die Dreimonatsfrist des § 536 Abs. 1a BGB⁴.

Das AG Bonn wendete das am 23.06.2020 auf eine Wärmedämmung mit Gerüst an: Der Zeitraum vom 01.02.2017 bis zum 30.04.2017 blieb bei der Minderung unberücksichtigt, für Mai bis September 2017 setzte es 25 % an (206 C 233/19, Rn. 51 bis 53)³. Gerüst, Balkon und Fenster waren nicht nutzbar, und werktags herrschte tagsüber ein hoher Lärmpegel³. Die Minderung betrug 171,83 Euro im Monat³.

Bei Bauarbeiten im Haus setzte das LG Düsseldorf am 10.12.2008 für die Zeit von Januar bis Mai 2006 insgesamt 20 % wegen der Bauarbeiten an: 10 % wegen Bauschutt und Staub im Treppenhaus, der auch in die Wohnung gelangte, und 10 % für den Baulärm (23 S 259/07)⁶. Im Fall kamen 15 % wegen einer defekten Gastherme hinzu, zusammen waren es 35 %⁶.

Wie viel Prozent Mietminderung gibt es bei Baulärm?

Eine feste Quote gibt es nicht (§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB)⁴. Die gelesenen Urteile sind Einzelfälle: 25 % beim AG Bonn für Dämmung mit Gerüst und je 10 % für Baulärm und Schmutz beim LG Düsseldorf^3,6.

Die Zahlen sind Einzelfälle des jeweils genannten Gerichts, keine Durchschnittswerte und keine Faustregeln. Welche Art von Beeinträchtigung vorliegt, zu welchen Tageszeiten, wie lange und wie oft sie auftritt, beschreibt der Mieter (BGH VIII ZR 31/18, Rn. 84)².

Die 20 % im Bolzplatz-Fall und die 10 % im Baulücken-Fall sind die Beträge, die die Mieter einbehielten^5,2. Der BGH bestätigte sie nicht, sondern hob die Urteile auf und verwies zurück^5,2.

Das LG Düsseldorf nannte die 20 % für die Bauarbeiten selbst als Summe aus 10 % für Schmutz und 10 % für Lärm⁶.

Muss ich ein Lärmprotokoll führen und den Baulärm anzeigen?

Ein Lärmprotokoll und eine Dezibel-Messung sind nicht nötig, es genügt eine Beschreibung nach Art, Tageszeit, Dauer und Häufigkeit (BGH VIII ZR 31/18, Rn. 83 und 84)². Zeigen Sie den Lärm dem Vermieter aber unverzüglich an (§ 536c Abs. 1 BGB)¹⁰.

Ohne Anzeige entfällt die Minderung nur, soweit der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte (§ 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB)¹⁰.

Der Mieter muss weder ein Lärmprotokoll noch das Ergebnis einer Messung des Schalldruckpegels vorlegen (BGH VIII ZR 31/18, Rn. 83)². Pauschal „Baustelle gleich Minderung“ gilt trotzdem nicht, denn es fehlt ein entsprechender Erfahrungssatz (Leitsatz d)².

• Melden Sie den Lärm schriftlich, am besten per E-Mail, mit Beginn, Art und Uhrzeiten (§ 536c Abs. 1 BGB)¹⁰.
• Notieren Sie Art, Tageszeit, Dauer und Häufigkeit des Lärms; bei einer fremden Baustelle muss die Beschreibung erkennen lassen, dass die Beeinträchtigung wesentlich ist (BGH VIII ZR 31/18, Rn. 84)².
• Gliedern Sie die Beschreibung bei einem Neubau nebenan nach Bauphasen, etwa Abriss- und Grundarbeiten und Hochbau; das genügt in der Regel (BGH VIII ZR 31/18, Rn. 85)².
• Prüfen Sie, ob Sie die Baustelle schon bei Vertragsschluss kannten: Dann stehen Ihnen die Minderungsrechte nicht zu (§ 536b S. 1 BGB)⁹.

Welches Risiko hat eine zu hohe Mietminderung bei Baulärm?

Wer zu hoch mindert, riskiert Mietrückstand und die fristlose Kündigung, auch bei einem Irrtum über die Ursache. Der Zahlungsverzug entfällt nicht, wenn der Mieter bei verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die Voraussetzungen der Minderung fehlen (BGH VIII ZR 138/11)⁷.

An einen unverschuldeten Irrtum des Mieters stellt der BGH strenge Anforderungen, auch wenn er die Ursache eines Mangels betrifft (VIII ZR 138/11, Rn. 19)⁷.

Auch eine berechtigte, aber zu hohe Minderung kann die Wohnung kosten: Beim LG Düsseldorf war die Miete wegen der Bauarbeiten und der Gastherme zeitweise um bis zu 35 % gemindert, der Mieter behielt aber mehr ein; die fristlosen Kündigungen wegen des Rückstands waren wirksam (23 S 259/07)⁶.

Ein Kündigungsgrund ist der Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete für zwei aufeinander folgende Termine oder mit einem Betrag, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB)^15,16.

Der BGH nannte einen Ausweg: Der Mieter kann den Minderungsbetrag, den er für angemessen hält, an den Vermieter unter dem einfachen Vorbehalt der Rückforderung zahlen, der die Wirkungen des § 814 BGB ausschließt (VIII ZR 138/11, Rn. 20)^7,17. Welcher Weg zu Ihrem Fall passt, beurteilen wir nicht. Das ist keine Rechtsberatung; ein Mieterverein oder eine Rechtsanwältin kann Ihren Einzelfall einschätzen.

Wird die Mietminderung wegen Baulärm in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt?

Ja, eine berechtigte Minderung ist im Jahresergebnis zu berücksichtigen. Sie bemisst sich nach der Bruttomiete einschließlich der Nebenkosten-Vorauszahlung^18,19; erst die Jahresabrechnung zeigt, ob Nachforderung oder Guthaben bleibt (BGH VIII ZR 223/10, Rn. 12)⁸.

Die Bruttomiete ist die Miete samt Nebenkosten, gleich ob diese als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden (BGH XII ZR 225/03)¹⁸. Für Wohnraum bestätigte der BGH das am 20.07.2005 (VIII ZR 347/04)¹⁹.

Wie die monatlich einbehaltenen Beträge auf Nettomiete und Vorauszahlung angerechnet werden, ist für das Ergebnis unerheblich; die Frage nannte der BGH ein „Scheinproblem“ (VIII ZR 223/10, Rn. 12 und 13)⁸. Der Vermieter darf die Minderung auch nur bei der Nettomiete verbuchen, zwingend ist das nicht (Rn. 14)⁸.

Eine Nachforderung ist am einfachsten so zu berechnen: Die im Jahr geleisteten Zahlungen werden der geschuldeten Gesamtjahresmiete gegenübergestellt, also Jahresnettomiete plus abgerechnete Betriebskosten minus gerechtfertigter Minderungsbetrag (Rn. 16)⁸. Der Fehler der Vermieterin im BGH-Fall war, die anteilig geminderten Vorauszahlungen den ungeminderten Jahreskosten gegenüberzustellen (Rn. 16)⁸.

Im Beispiel der Tabelle bleibt die Nachforderung von 200 Euro gleich hoch wie ohne Minderung, denn sie ergibt sich aus Betriebskosten von 2.000 Euro und Vorauszahlungen von 1.800 Euro; die berechtigte Minderung von 225 Euro bleibt dem Mieter (eigene Rechnung nach Rn. 16)⁸.

Die Beseitigung von Schäden durch Bauarbeiten ist Instandsetzung und gehört nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV)²⁰.

So finden Sie den Punkt in Ihrer Abrechnung: Vergleichen Sie die angerechneten Vorauszahlungen mit Ihren Zahlungen in den Monaten der Minderung, und prüfen Sie die Positionen auf Sanierungs- und Reparaturkosten. Unsere Prüfung vergleicht die angerechneten Vorauszahlungen mit Ihrem Mietvertrag und meldet, wenn weniger angerechnet ist. Steht ein Posten in der Abrechnung, dessen Bezeichnung Wörter wie „Reparatur“, „Sanierung“ oder „Instandsetzung“ enthält, meldet sie ihn als nicht umlagefähig. Ob Ihre Minderung berechtigt ist und wie hoch sie ausfällt, beurteilt unsere Prüfung nicht.