Mietminderung bei Schimmel: Wie viel Prozent, wer beweist die Ursache, was tun?

Wie viel Prozent Mietminderung gibt es bei Schimmel?

Eine feste Quote gibt es nicht, denn das Gesetz sagt nur, dass die Miete „angemessen herabgesetzt“ ist (§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB)¹. Gerichte entschieden Einzelfälle: Das LG Köln sprach 0 % zu, weil die Nutzung den Schimmel verursacht hatte, das AG Düsseldorf 60 % bei bauseitigem Schimmel rund um die Fenster in allen Haupträumen^2,3.

Die Zahlen in der Tabelle sind Einzelfälle des jeweils genannten Gerichts, keine Durchschnittswerte und keine Faustregeln. In den gelesenen Urteilen spielten die betroffenen Räume, der Umfang des Schimmels und eine Mitverursachung durch den Mieter eine Rolle^10,7,3.

Hat der Mieter durch Möbelstellung, Heizen und Lüften mitverursacht, senkt das die Quote, schließt sie aber nicht aus: Das LG Düsseldorf setzte 20 % der Bruttomiete von 767 Euro an, das waren 153,40 Euro (23 S 27/17)⁷. Ein Sachverständiger hielt den Schimmel dort auch bei optimalem Verhalten für nicht vermeidbar⁷.

Ob Schimmel die Gesundheit gefährdet, lässt sich nach dem BGH nicht allgemein beantworten (VIII ZR 182/06, Rn. 30)¹¹. Das LG Paderborn hielt eine höhere Quote für möglich, wenn vom Schimmel tatsächlich eine Gesundheitsgefährdung ausgegangen wäre (1 S 33/19, Rn. 17)¹⁰.

Das Urteil des LG Bochum stammt von 2003 und rechnete noch mit der Grundmiete statt mit der Bruttomiete¹². Maßgeblich ist heute die Bruttomiete einschließlich der Nebenkosten-Vorauszahlung.

Ist Schimmel ein Mangel oder liegt es am Lüften und Heizen?

Das hängt von der Ursache ab: Schimmel durch Baumängel ist ein Mangel, Schimmel durch falsches Lüften und Heizen nicht⁴. Wärmebrücken sind kein Mangel, wenn das Haus den Normen seiner Bauzeit entspricht (BGH VIII ZR 271/17)⁵.

Schon die Feuchtigkeit, die sich als Schimmel zeigt, berechtigt zur Minderung (LG Paderborn 1 S 33/19, Rn. 17)¹⁰. Entscheidend ist dann, woher die Feuchtigkeit kommt.

Der BGH entschied am 05.12.2018: Wärmebrücken in den Außenwänden und eine deshalb bei unzureichender Lüftung und Heizung bestehende Schimmelgefahr sind kein Sachmangel, wenn der Zustand den bei Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen entspricht und die Parteien nichts anderes vereinbart haben (VIII ZR 271/17)⁵. Im Fall stammte das Haus aus dem Jahr 1971 (Rn. 1 und 24)⁵. Am selben Tag erging in der Parallelsache dieselbe Aussage (VIII ZR 67/18)¹⁵.

Welche Beheizung und Lüftung zumutbar ist, lässt sich nicht abstrakt bestimmen, sondern nur nach den Umständen des Einzelfalls; feste Eckpunkte wie 16 oder 20 Grad lehnte der BGH ab (VIII ZR 271/17, Leitsatz b, Rn. 28)⁵.

Nur als Fallangaben, nicht als Regel: Im Fall VIII ZR 271/17 hielt ein Sachverständiger bei zwei Personen, die je 20 Minuten duschten, zweimal täglich 13 bis 17 Minuten Stoßlüften für ausreichend, und der BGH sah das nicht als unter allen Umständen unzumutbar (Rn. 29 und 30)⁵. Nach Kochen, Duschen und Waschen den Raum sofort zu lüften, ist nach dem BGH allgemein üblich (Rn. 30)⁵. Im Fall VIII ZR 182/06 hielt der BGH bei einer Wohnung von etwa 30 m² und zwei Personen viermal täglich Kippen für drei bis acht Minuten für zumutbar (Rn. 32)¹¹.

Ebenfalls nur als Fallangabe: Das AG Köln folgte einem Sachverständigen, nach dem so gelüftet werden muss, dass die Raumluftfeuchte danach zumindest kurz unter 50 % sinkt (Rn. 104)⁴. Es sprach 15 % für den baubedingten Schimmel an den Fenstern zu und nichts für den Schimmel an den übrigen Wänden und im Bad, den unzureichendes Lüften verursacht hatte (Rn. 104 und 109)⁴.

Wer muss beweisen, woher der Schimmel kommt?

Zuerst der Vermieter: Er muss beweisen, dass der Schimmel nicht bauwerksbedingt ist und die Wohnung mit zumutbarem Nutzungsverhalten schimmelfrei zu halten ist. Erst danach muss der Mieter beweisen, dass er den Schimmel nicht zu vertreten hat (AG Köln 206 C 17/23, Rn. 95)⁴.

Der Bundesgerichtshof entschied am 01.03.2000 für Gewerberaum mit Feuchtigkeitsschäden: Der Vermieter muss darlegen und beweisen, dass die Ursache nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters (XII ZR 272/97)⁶. Eine Entscheidung des BGH zu dieser Aufteilung bei Wohnraum-Schimmel haben wir nicht gefunden.

Der Mieter muss den Mangel konkret beschreiben, eine Quote muss er nicht nennen: Es genügt die Darlegung eines konkreten Sachmangels (BGH VIII ZR 155/11, Rn. 17)¹⁶.

Dem Vermieter kann der Beweis gelingen: Beim LG Köln stand fest, dass der Schimmel im Bad nur durch Duschen im Stehen in der Badewanne entstand und bauseitige Ursachen ausschieden². Das Amtsgericht hatte noch 10 % der Bruttomiete zugesprochen, das Landgericht wies ab (1 S 32/15)².

Was muss ich bei Schimmel tun, bevor ich die Miete mindere?

Zeigen Sie den Schimmel dem Vermieter unverzüglich an und dokumentieren Sie Stelle, Beginn und Verlauf. Ohne Anzeige entfällt die Minderung, soweit der Vermieter deshalb nicht helfen konnte (§ 536c Abs. 1 und 2 BGB)¹⁸.

Das AG Köln wies die Rückforderung für die Zeit von 2020 bis Juni 2022 ab, weil der Mieter pauschal Schimmelschäden rügte und unklar blieb, ob, wo und wie lange Schimmel bestand (206 C 17/23, Rn. 116 und 118)⁴. Die Dokumentation entscheidet deshalb über das Ergebnis.

Ist der Schimmel beseitigt, mindert sich die Miete nicht mehr, auch wenn Sie erwarten, dass er wiederkehrt. Die bloße Gewissheit, dass Schimmel wieder auftritt, mindert die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht (AG Köln 206 C 17/23, Rn. 114)⁴. Tritt er erneut auf, zeigen Sie ihn erneut an.

Wer wegen einer Gesundheitsgefahr durch Schimmel fristlos kündigen will, muss dem Vermieter grundsätzlich vorher eine angemessene Abhilfefrist setzen oder abmahnen (§ 569 Abs. 1 BGB, BGH VIII ZR 182/06)^19,11.

• Melden Sie den Schimmel schriftlich, am besten per E-Mail, mit Raum, Fundstelle und Datum (§ 536c Abs. 1 BGB)¹⁸.
• Fotografieren Sie jede betroffene Stelle und notieren Sie, wann der Schimmel auftrat und wie er sich entwickelte.
• Halten Sie fest, wie Sie lüften und heizen, denn im Streit kommt es darauf an, ob die Wohnung mit zumutbarem Nutzungsverhalten schimmelfrei zu halten ist⁴.
• Prüfen Sie, ob Sie den Schimmel bei Vertragsschluss kannten: Dann stehen Ihnen die Minderungsrechte nicht zu (§ 536b S. 1 BGB)¹⁷.

Welches Risiko hat eine zu hohe Mietminderung wegen Schimmel?

Wer mehr mindert, als berechtigt ist, riskiert Mietrückstand und im schlimmsten Fall die fristlose Kündigung. Der BGH hielt eine solche Kündigung für wirksam, weil die Ursache des Schimmels im Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter lag (VIII ZR 138/11)⁸.

Im Fall minderten die Mieter von einer Bruttomiete von 1.550 Euro im Monat 20 %, das waren 310 Euro (Rn. 3)⁸. Der Rückstand von 3.410 Euro überstieg die Summe der Mieten für zwei Monate von 3.100 Euro (Rn. 16)⁸.

Eine unklare Ursache entschuldigt nicht: Der Zahlungsverzug entfällt nicht, wenn der Mieter bei verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die Voraussetzungen der Minderung nicht bestehen (BGH VIII ZR 138/11, Leitsatz)⁸.

Auch eine berechtigte, aber zu hohe Minderung kann die Wohnung kosten: Das AG Düsseldorf hielt bei bauseitigem Schimmel 60 % für angemessen, die Mieter hatten 80 % gemindert (43 C 263/18, Rn. 24)³. Der Rückstand von 7.738,11 Euro überstieg zwei Monatsmieten, und das Gericht verurteilte zur Räumung (Rn. 21 und 46)³.

Zu den Gründen für eine fristlose Kündigung zählt ein Rückstand, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB)^20,19.

Der BGH nannte einen Ausweg: Der Mieter kann den Minderungsbetrag, den er für angemessen hält, an den Vermieter unter dem einfachen Vorbehalt der Rückforderung zahlen, der die Wirkungen des § 814 BGB ausschließt (Rn. 20)^8,21. Welcher Weg zu Ihrem Fall passt, beurteilen wir nicht. Das ist keine Rechtsberatung; ein Mieterverein oder eine Rechtsanwältin kann Ihren Einzelfall einschätzen.

Wird die Mietminderung wegen Schimmel in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt?

Ja, eine berechtigte Minderung ist im Jahresergebnis zu berücksichtigen. Sie bemisst sich nach der Bruttomiete einschließlich der Nebenkosten-Vorauszahlung^22,23; erst die Jahresabrechnung zeigt, ob Nachforderung oder Guthaben bleibt (BGH VIII ZR 223/10, Rn. 12)⁹.

Die Bruttomiete ist die Miete samt Nebenkosten, gleich ob diese als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden (BGH XII ZR 225/03)²². Das LG Paderborn korrigierte ein Amtsgericht, das von der Nettomiete von 435 Euro gemindert hatte: Richtig war die Bruttomiete von 660 Euro, bei 25 % blieben 495 Euro im Monat zu zahlen (1 S 33/19, Rn. 19)¹⁰. Die Nebenkosten ergeben sich als Differenz aus 660 und 435 Euro, also 225 Euro (eigene Rechnung)¹⁰. Die Garagenmiete nahm an der Minderung nicht teil¹⁰.

Beispiel mit ausgedachten Zahlen: Bei 800 Euro Bruttomiete und 15 % Minderung sind es 120 Euro im Monat, von einer Nettomiete von 600 Euro wären es nur 90 Euro²².

Der BGH entschied am 13.04.2011, dass es unerheblich ist, wie die monatlich einbehaltenen Beträge auf Nettomiete und Vorauszahlung angerechnet werden (VIII ZR 223/10, Rn. 12)⁹. Eine Nachforderung ist danach am einfachsten so zu berechnen: Die im Jahr geleisteten Zahlungen werden der geschuldeten Gesamtjahresmiete gegenübergestellt, also Jahresnettomiete plus abgerechnete Betriebskosten minus gerechtfertigter Minderungsbetrag (Rn. 16)⁹. Der Fehler der Vermieterin im BGH-Fall war, die geminderten Vorauszahlungen den ungeminderten Jahreskosten gegenüberzustellen (Rn. 16)⁹.

Die Beseitigung von Schimmel ist Instandsetzung und gehört nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV)²⁴.

So finden Sie den Punkt in Ihrer Abrechnung: Vergleichen Sie die angerechneten Vorauszahlungen mit Ihren Zahlungen in den Monaten der Minderung, und prüfen Sie, ob eine Schimmelsanierung als Position auftaucht. Unsere Prüfung vergleicht die angerechneten Vorauszahlungen mit Ihrem Mietvertrag und meldet, wenn weniger angerechnet ist. Steht eine Schimmelsanierung als Position in der Abrechnung, meldet unsere Prüfung sie als nicht umlagefähig, wenn die Bezeichnung Wörter wie „Sanierung“, „Reparatur“ oder „Instandsetzung“ enthält; eine Position wie „Schimmelbeseitigung“ erkennt sie daran nicht. Ob Ihr Schimmel ein Mangel ist und welche Quote gilt, beurteilt unsere Prüfung nicht.