Mietminderung bei undichten Fenstern: Zugluft, Prozent und Nebenkostenabrechnung

Wann darf ich bei undichten Fenstern die Miete mindern?

Ja, wenn die Zugluft nicht unerheblich ist. Dann ist die Wohnung mangelhaft und die Miete sinkt kraft Gesetzes, ohne dass Sie etwas beantragen müssen (§ 536 Abs. 1 BGB)¹. Der Vermieter muss die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB)⁹.

Undichte Fenster sind Fenster, durch die Luft von außen in die Wohnung strömt, etwa durch kaputte Dichtungen, Fugen oder verzogene Rahmen. Wie stark das stört, hängt vom Einzelfall ab.

Nicht unerhebliche Zugluft kann nach dem AG Brandenburg an der Havel einen Mangel der Mieträume darstellen (28.06.2013 – 31 C 279/11)². Im Fall des AG Brandenburg an der Havel lag der Gesamtluftwechsel bei 3,3 pro Stunde und damit über dem Grenzwert von 3,0 der DIN 4108-7, im Bad wurden Luftgeschwindigkeiten bis 10 m/s gemessen (31 C 279/11)².

Unerhebliche Beeinträchtigungen bleiben außer Betracht (§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB)¹. Kannten Sie den Mangel bei Vertragsschluss, sind Ihre Rechte ausgeschlossen (§ 536b S. 1 BGB)¹⁰. Nehmen Sie die Wohnung trotz bekannten Mangels an, behalten Sie Ihre Rechte nur mit Vorbehalt (§ 536b S. 3 BGB)¹⁰.

Sind alte, zugige Fenster im Altbau ein Mangel?

Nicht automatisch. Was dem Baustandard bei Errichtung des Gebäudes entspricht, ist ohne besondere Vereinbarung kein Sachmangel, so der BGH zu Wärmebrücken (VIII ZR 271/17)¹¹. Für Fenster dient der Grundsatz als Maßstab, entschieden wird der Einzelfall.

Das AG Brandenburg an der Havel berücksichtigte bei der Bewertung sowohl den Baustandard beziehungsweise das Jahr des Umbaus oder der Sanierung als auch die Jahreszeit, weil die Auswirkungen vom Wetter und den Temperaturen abhängen (31 C 279/11)².

Anders liegt es bei Schäden. Schadhafte Fensterblendrahmen, durch die von außen Feuchtigkeit eindringen kann, wurden als Sachmangel angesehen, und der BGH beanstandete das nicht (VIII ZR 271/17, Rn. 19)¹¹. Die 10 Prozent der Bruttomiete, die das Amtsgericht in diesem Fall rechtskräftig zuerkannt hatte, galten dem Schimmelbefall in mehreren Zimmern (Rn. 2, 34)¹¹. Ob die Mängel an den Fenstern für sich mehr rechtfertigen, ließ der BGH offen und verwies die Sache zurück (Rn. 34)¹¹.

Schimmel durch Feuchtigkeit behandeln wir in einem eigenen Ratgeber. Hier geht es um Zugluft, Kälte und Undichtigkeit.

Wie viel Prozent Mietminderung gibt es bei undichten Fenstern?

Eine feste Quote gibt es nicht. In den gefundenen Entscheidungen lagen die Quoten bei 10 Prozent im Winter und 5 Prozent in der Übergangszeit, jeweils als Einzelfall des genannten Gerichts^2,4.

Das AG Brandenburg an der Havel setzte die Bruttomiete im Einzelfall um jeweils 10 Prozent in den Monaten November bis März und um jeweils 5 Prozent im April, Mai, September und Oktober herab (31 C 279/11)². Für Juni bis August nennt der Tenor keine Minderung².

Das AG Bonn setzte im Einzelfall 10 Prozent für Februar, März, Oktober und November 2018 und 5 Prozent für April bis September 2018 an, jeweils von einer Gesamtmiete von 1.303,00 Euro; das Urteil ist in der Datenbank als nicht rechtskräftig vermerkt⁴. Das waren 130,30 Euro und 65,15 Euro im Monat (206 C 18/19)⁴. In der Gesamtmiete steckten 250 Euro Nebenkostenvorauszahlung und 85 Euro für einen Stellplatz⁴. Mängel waren eine undichte Fensterfront aus Aluminium ohne thermische Trennung mit kaputten Dichtungen und nicht zu öffnende Oberlichter⁴.

Zur niedrigeren Quote im Sommer führte das AG Bonn aus, die Monate seien sehr warm gewesen, sodass eindringende Luft den Wohnwert erheblich weniger beeinträchtigte als im Winter (Rn. 72)⁴.

Auch Fenster, die sich nicht öffnen lassen, sind ein Thema. Das AG Hagen hielt für Oberlichter, die sich nicht öffnen ließen, eine Minderung von etwa 10 Prozent für angemessen (26.02.1982 – 6 C 461/81)¹². Die Entscheidung stammt aus der D-Mark-Zeit und dient nur als Ergänzung¹².

Achten Sie darauf, ob eine Zahl die Forderung einer Partei oder das Ergebnis des Gerichts ist. Im Fall des AG Brandenburg an der Havel hatte die Mieterin eine Minderung um 15 Prozent verlangt². Der Tenor nennt 10 Prozent für November bis März und 5 Prozent für April, Mai, September und Oktober (31 C 279/11)².

Eine Faustregel, die für alle Fälle gilt, ergibt sich aus diesen Entscheidungen nicht. Prüfen Sie jede Quote anhand von Gericht, Datum und Aktenzeichen.

Muss ich undichte Fenster melden, bevor ich mindere?

Ja, melden Sie den Mangel sofort und am besten schriftlich. Ohne Anzeige ist die Minderung für die Zeit davor ausgeschlossen, soweit der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte (§ 536c Abs. 2 BGB)³. Die Anzeige müssen Sie beweisen können (AG Viersen 31 C 179/18)⁵.

Das AG Brandenburg an der Havel sprach die Minderung erst ab der Anzeige zu: Für die Zeit vor dem 01.12.2008 war sie nach § 536c Abs. 2 BGB ausgeschlossen, weil die Mieterin die Mängel nicht angezeigt hatte (31 C 279/11)^2,3.

Das AG Viersen ließ offen, ob die Fenster im streitigen Zeitraum wirklich undicht waren⁵. Die Minderung war jedenfalls nach § 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, denn die Mieterin hatte die behaupteten Anzeigen nicht bewiesen (31 C 179/18)^5,3. Die Folge: Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs war wirksam, die Mieterin wurde zur Räumung verurteilt⁵.

Neben der Minderung kann ein Zurückbehaltungsrecht in Betracht kommen (§ 320 BGB)¹³. Das AG Brandenburg an der Havel sah es grundsätzlich als gegeben an, aber nicht in der geltend gemachten Höhe (31 C 279/11)².

• Zeigen Sie den Mangel dem Vermieter unverzüglich an, also ohne schuldhaftes Zögern, mit Datum, betroffenen Räumen und der Bitte um Abhilfe (§ 536c Abs. 1 BGB)³.
• Sichern Sie einen Nachweis der Anzeige, etwa die Sendebestätigung der E-Mail oder einen Einlieferungsbeleg.
• Notieren Sie, in welchen Räumen und an welchen Tagen Zugluft auftritt, und halten Sie die Wetterlage fest.
• Fotografieren Sie defekte Dichtungen, Fugen und Rahmen.

Was bedeutet die Mietminderung für meine Nebenkostenabrechnung?

Die Minderung bemisst sich nach der Bruttomiete einschließlich Nebenkosten-Vorauszahlung (BGH XII ZR 225/03)⁶. Eine berechtigte Minderung zählt im Rechenweg der Jahresabrechnung mit: Gesamtjahresmiete minus gerechtfertigte Minderung, verglichen mit Ihren Zahlungen (BGH VIII ZR 223/10, Rn. 16)⁷.

Der Bundesgerichtshof entschied: Bemessungsgrundlage ist die Bruttomiete, also der Mietzins einschließlich aller Nebenkosten, gleich ob als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet (XII ZR 225/03)⁶. Für Wohnraum bestätigte er das (VIII ZR 347/04)¹⁴.

Im Fall des AG Brandenburg an der Havel bestand die Bruttomiete aus 325 Euro Nettokaltmiete und 130,38 Euro Vorauszahlung, zusammen 455,38 Euro im Monat (31 C 279/11)². Die Minderung erfasst damit auch den Nebenkostenteil.

Erst die Jahresabrechnung zeigt abschließend, ob unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters besteht (VIII ZR 223/10, Rn. 12)⁷. Der Rechenweg lautet: Jahresbetrag der Nettomiete plus abgerechnete Betriebskosten minus der im Jahr insgesamt gerechtfertigte Minderungsbetrag, verglichen mit den gezahlten Beträgen (Rn. 16)⁷. Ein Fehler wäre es, anteilig geminderte Vorauszahlungen gegen ungeminderte Jahreskosten zu stellen (Rn. 16)⁷.

Die Tabelle zeigt die Rechnung des AG Brandenburg an der Havel mit den Zahlen aus dem Urteil (31 C 279/11)². Ohne Minderung hätte die Vermieterin nach eigener Rechnung aus den Urteilszahlen 650,06 Euro für 2008 und 324,09 Euro für 2009 nachfordern können².

Zugluft und Heizkosten: Im selben Fall fand der Gutachter nur einen geringen zusätzlichen Heizenergiebedarf; die Undichtigkeiten senkten zugleich den nötigen Lüftungsbedarf. Die von der Mieterin verlangte Kürzung der Abrechnung um mangelbedingte Mehrkosten sprach das Gericht nicht zu, es rechnete mit den vollen abgerechneten Betriebskosten (31 C 279/11)².

Reparatur und Austausch von Fenstern sind keine Betriebskosten, denn Instandsetzungskosten gehören nicht dazu (§ 1 Abs. 2 BetrKV)¹⁵.

So finden Sie den Punkt in Ihrer Abrechnung: Achten Sie auf Posten mit „Reparatur“, „Instandsetzung“ oder „Erneuerung“ im Namen und vergleichen Sie die angerechneten Vorauszahlungen mit Ihrem Mietvertrag. Unsere Prüfung erkennt Reparaturkosten, etwa für Fenster, die als Posten in der Abrechnung stehen. Sie vergleicht außerdem die angerechneten Vorauszahlungen mit Ihrem Mietvertrag. Ihre Minderung selbst und die Gesamtjahresmiete rechnet die Prüfung nicht nach.

Welches Risiko hat eine zu hohe Mietminderung bei undichten Fenstern?

Wer zu viel mindert, trägt das Risiko. Erreicht der Rückstand die Grenzen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB, droht die fristlose Kündigung¹⁶. Ein Irrtum schützt nicht, wenn Sie bei verkehrsüblicher Sorgfalt hätten erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen der Minderung fehlen (BGH VIII ZR 138/11)⁸.

Das Gesetz nennt keine feste Quote, es spricht von einer „angemessen herabgesetzten Miete“ (§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB)¹. Eine Quote aus einem Einzelfall kann deshalb in Ihrem Fall zu hoch sein.

Der BGH nennt einen Weg ohne dieses Risiko: Der Mieter kann den Betrag, um den er mindern will, unter dem Vorbehalt der Rückforderung zahlen und seine Rechte gerichtlich klären lassen, ohne einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein (VIII ZR 138/11, Rn. 20)⁸.

Ob Sie mindern, gekürzt zahlen oder die volle Miete unter Vorbehalt zahlen, hängt von Ihrem Einzelfall ab. Dazu geben wir keine Empfehlung, denn wir bieten keine Rechtsberatung. Ein Mieterverein oder eine Rechtsanwältin kann das für Ihren Fall beurteilen.