Nebenkosten pro qm: Durchschnitt und so rechnen Sie Ihren eigenen Wert aus

Wie hoch sind die Nebenkosten pro qm im Durchschnitt?

Im Abrechnungsjahr 2024 zahlten Mieter in Deutschland im Durchschnitt 2,67 € Betriebskosten je Quadratmeter und Monat (17. Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds).¹ Der Durchschnitt zählt alle Kosten zusammen und verteilt sie gleichmäßig auf die Fläche; einzelne teure Häuser ziehen ihn nach oben.

Gegenüber dem Vorjahr stiegen die durchschnittlichen Betriebskosten um mehr als 6 Prozent.¹

Rechnet man alle denkbaren Betriebskosten mit ihren Einzelbeträgen zusammen, kann die sogenannte zweite Miete bis zu 3,68 € je Quadratmeter und Monat betragen.¹ Für eine Wohnung mit 80 m² nennt der Mieterbund bei allen Kostenarten 3.532,80 € für das Abrechnungsjahr 2024, das sind 508,80 € mehr als im Vorjahr.¹

Zählt man alle Einzelwerte der Kostenarten zusammen, einschließlich beider Werte für den Hauswart, ergibt das genau diese 3,68 € (eigene Rechnung); den Durchschnitt von 2,67 € ergeben sie nicht, und eine Erklärung dafür nennt der Mieterbund nicht.² Unsere Ableitung aus der Angabe „alle denkbaren Betriebskosten“: Der Durchschnitt von 2,67 € gilt über alle Häuser, und Kostenarten, die nicht jedes Haus hat, etwa Aufzug oder Hauswart, gehen darin nur anteilig ein.¹

Grundlage des 17. Betriebskostenspiegels sind tausende Betriebskostenabrechnungen aus ganz Deutschland mit rund 12,4 Mio. m² Mietwohnungsfläche für das Abrechnungsjahr 2024.³

Einen Median nennt der Mieterbund in den von uns gelesenen Unterlagen nicht.³ Der Median wäre der typische Fall: Die Hälfte der Werte liegt darüber, die Hälfte darunter. Der Durchschnitt ist deshalb nur ein Richtwert, denn ein einzelnes Haus mit sehr hohen Kosten zieht ihn nach oben.

Wie hoch sind die einzelnen Kostenarten pro qm?

Die größten Posten sind Heizung und Warmwasser mit 1,32 €, der Hauswart mit 0,37 €, die Versicherung mit 0,31 € und Wasser mit Abwasser mit 0,29 € je Quadratmeter und Monat im Abrechnungsjahr 2024.²

Welche Kostenarten es gibt, regelt § 2 BetrKV mit 17 Nummern.⁵ Die Tabelle aller Nummern mit Erläuterung steht im Ratgeber zu den umlagefähigen Nebenkosten.

Die Werte sind Angaben pro Quadratmeter und Monat aus dem Abrechnungsjahr 2024.² Beim Hauswart nennt der Mieterbund zwei Werte: 0,37 €, wenn Reinigung, Garten und Winterdienst nicht separat abgerechnet werden, und 0,21 €, wenn sie separat abgerechnet werden.²

Antenne und Kabel waren nach Angabe des Mieterbunds bis Ende Juni 2024 umlagefähig, die Position lag 2024 rund 42 Prozent niedriger als im Vorjahr.^1,2

Zählen Sie die Einzelwerte nicht zusammen, um auf 2,67 € zu kommen: Sie ergeben diesen Gesamtwert nicht.²

Wie rechne ich meine Nebenkosten pro Quadratmeter aus?

Teilen Sie Ihre Gesamtkosten laut Abrechnung durch Ihre Wohnfläche und danach durch die Monate des Abrechnungszeitraums. Das Ergebnis sind Ihre Nebenkosten je Quadratmeter und Monat, in dieser Einheit nennt auch der Betriebskostenspiegel seine Vergleichswerte.²

Nehmen Sie Ihren Kostenanteil laut Abrechnung und nicht die Kosten des ganzen Hauses. Teilen Sie ihn durch Ihre Wohnfläche und danach durch die Monate des Abrechnungszeitraums.

Bei der Wohnfläche gilt: Wird nach Fläche umgelegt, ist nach dem Bundesgerichtshof im Allgemeinen der Anteil der tatsächlichen Wohnfläche maßgebend (BGH VIII ZR 220/17).⁶

Vergleichen Sie das Ergebnis mit dem Durchschnitt von 2,67 € je Quadratmeter und Monat.¹ Enthält Ihre Abrechnung keine Heizkosten, passt als Vergleichswert 1,35 €; diese Zahl ist die Rechnung unseres Produkts (2,67 € minus 1,32 €) und keine Angabe des Mieterbunds.

Sind die Heizkosten im Durchschnitt der Nebenkosten pro qm enthalten?

Ja. Der Gesamtwert von 2,67 € je Quadratmeter und Monat gilt für die Betriebskosten insgesamt und enthält damit auch Heizung und Warmwasser, die im Durchschnitt allein 1,32 € ausmachen (Abrechnungsjahr 2024).^1,2

Für Heizung und Warmwasser nennt der Mieterbund eine Bandbreite von 0,46 € bis 2,18 € je Quadratmeter und Monat.² Die Spanne zeigt, wie stark Heizkosten von Haus zu Haus schwanken.

Wenn Sie nur die Nebenkosten ohne Heizung vergleichen wollen, rechnet unser Produkt mit 1,35 €, das ist der Gesamtwert 2,67 € abzüglich 1,32 € für Heizung und Warmwasser; es ist keine Angabe des Mieterbunds.

Ab wann sind Nebenkosten pro qm zu hoch?

Eine feste Grenze gibt es nicht. Nach den Erläuterungen des Mieterbunds sind Werte, die deutlich über dem Betriebskostenspiegel liegen, ein Anlass, genauer hinzusehen; eine verbindliche Überprüfung der Abrechnung ist damit nicht möglich.³

Der Vermieter muss bei Betriebskosten den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB).⁷

Wollen Sie einen Kostenansatz als unwirtschaftlich angreifen, trifft Sie die Darlegungslast: Der Hinweis, ein Ansatz übersteige den überregional ermittelten Durchschnitt für vergleichbare Wohnungen, genügt dafür nicht (BGH VIII ZR 340/10).⁴

Der Bundesgerichtshof begründet das damit, dass überregionale Zusammenstellungen den je nach Region oder Kommune unterschiedlichen Bedingungen und den Gegebenheiten des einzelnen Hauses nicht hinreichend Rechnung tragen (BGH VIII ZR 340/10).⁴

Nutzen Sie eine Abweichung deshalb als Anlass, Einsicht in die Belege zu verlangen (§ 556 Abs. 4 BGB).⁷ Einwendungen müssen Sie spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).⁷

Was vergleicht die Prüfung bei den Nebenkosten pro qm?

Unsere Prüfung rechnet Ihre Kosten je Quadratmeter und Monat aus und stellt sie dem Durchschnitt des Betriebskostenspiegels 2024 gegenüber. Das gelingt, wenn wir Gesamtsumme, Abrechnungszeitraum und Wohnfläche sicher aus Ihrer Abrechnung lesen können.

Liegt eine Kostenart um 50 Prozent oder mehr über dem Durchschnitt, weisen wir darauf hin und empfehlen Belegeinsicht; ein Betrag folgt daraus nicht. Die 50 Prozent sind unsere eigene Schwelle und keine rechtliche Grenze.

So finden Sie die Zahlen selbst: Die Gesamtsumme, die Wohnfläche und den Abrechnungszeitraum nennt Ihre Abrechnung, die Belege dazu können Sie einsehen (§ 556 Abs. 4 BGB).⁷